投资增幅收窄 销售市场回暖 ——1-9月全区房地产市场简析

    今年以来，宝山区房地产开发投资呈现“前高后低”态势，企业建设进度稳步提高，且房屋销售市场转暖，房地产市场继续保持良性健康发展。

    一、房地产开发投资呈现“前高后低”态势

    1-9月,房地产开发投资302.26亿元，同比增长28.6%，增速比年初收窄19.6个百分点，高于去年同期1.3个百分点。房地产开发投资占全区固定资产投资的79%，比重同比提高9.5个百分点。其中，土地购置费177.76亿元，增长37.4%。剔除土地费后，全区房地产开发投资124.5亿元，增长17.9%。（见图1）

    从投资额完成情况看，顾村镇、宝工园和大场镇的房地产开发投资额位列前三，分别为87.26亿元、45.57亿元、36.91亿元，占投资额比重为56.2%，成为全区房地产投资的重要组成部分。

    从投资增幅看，杨行镇、庙行镇和宝工园房地产开发投资额增幅较大，分别为3.9倍、2.1倍、1.2倍。主要原因是：2镇1园区内的房地产公司开发的投资项目计划投资较大，完成项目开发进度较好。（见表1）

表1：各街镇、园区房地产开发投资完成情况

    二、房地产建设规模平稳增长

    1、房屋施工面积平稳增长。1-9月，全区房屋施工面积1231.36万平方米，同比增长11.7%，但增幅比1-8月小幅收窄1.1个百分点。其中，住宅施工面积731.97万平方米，比去年增加51.42万平方米，增幅同比扩大17.8个百分点；办公楼99.65万平方米，增长26.3%；商业营业用房127.61万平方米，增长10.0%；其他用房（车库及公建配套设施）272.13万平方米，增长19.7%。建设规模扩大的主要原因是今年顾华房地产和宝孚置业开发的商品房项目、中冶锦罗置业开发的保障房项目及江瀚房地产开发的商办大项目全面施工，使得施工面积增长。

    2、新开工面积中商办楼快速增长。1-9月，全区房屋新开工面积276.81万平方米，同比增长8.7%。其中，住宅新开工面积159.11万平方米，同比下降8.0%；办公楼23.56万平方米，增长6.2倍；商业营业用房29.74万平方米，增长2.3倍；其他用房（车库及公建配套设施）64.40万平方米，下降6.9%。新开工面积中商办楼成倍增长，得益于今年新入库的江瀚房地产和上港集团瑞泰05项目开发的纯商办楼共计26.56万平方米，而去年纯商办楼的开发面积量，仅4万平方米。

    3、房屋竣工面积增幅回升较快。1-9月，全区房屋竣工面积122.26万平方米，同比增长3.1%，增幅比1-8月扩大21.4个百分点。其中增幅回升主要是住宅竣工量拉动了增速上升，有4个商品房和动迁房大项目的竣工量均在15万平方米以上；商办楼及其他用房（车库及公建配套设施）下降是去年基数较高，1-9月比去年同期减少26.86万平方米。（见表2）

表2：1-9月房地产建设规模情况

注：其他用房指车库及公建配套设施，销售部分仅指车库。

    三、销售市场有所回暖

    1、销售量集中在大场镇、罗泾镇和杨行镇

    1-9月全区新建商品房销售面积83.77万平方米，同比增长3.5%；实现销售额为246.02亿元，同比增长11.3%。1-9月全区销售总量排名前三的板块是：大场镇、罗泾镇和杨行镇。三个板块销售面积达到54.57万平方米，占总销售面积的65.1%。

    2、二手房交易市场较缓和

    今年以来二手房交易形式较缓和，价格较平稳，维持在3万元/平方米。交易量最多的是6月份，为23.5万平方米。（见图2）

    四、与8个横向郊区比较

    1-9月，全市房地产开发投资同比增长4.0%，宝山区房地产投资完成302.3亿元，同比增长28.6%，增幅高于全市房地产投资24.6个百分点。从房地产投资额看，宝山排名居榜首，与第二名相差42.9万平方米。从投资增幅看，宝山区房地产投资增速与1-6月比持平，比1-3月比降2位，位居第3位。从商品房销售面积看，宝山位次排第6位，仅高于奉贤和金山。（见表3）

表3：1-9月8个郊区房地产投资完成情况

    综上所述，在各种调控政策的作用下，我区房地产市场仍然呈现健康、稳定、有序的发展局面。但值得关注的是：我区土地购置费依然是房地产投资加速增长的重要因素。近年来随着城市化的快速推进，区域内建设用地消耗量在不断攀升，从长期看，南大地区、城中村改造等项目的推进会使我区房地产投资继续保持稳步发展势头。