上海宝山区经济委员会：
根据《宝山区产业园区开发平台公司认定管理办法》（宝经委（2018）15号），上海银瑞天智置业投资有限公司（暂定）符合第四条（推荐条件）要求，具备成片园区开发建设和运营管理经验。
按照宝山区加快产业结构调整优化的要求，罗店镇政府与北京天瑞金置业集团有限公司签订MAX科技园（上海·美兰湖）产业园区项目合作协议。由北京天瑞金置业集团有限公司出资在上海宝山区罗店镇成立项目公司。项目公司名称为“上海银瑞天智置业投资有限公司（暂定）”，拟开发建设宝山区美罗家园大型居住社区0402-04和0403-01地块。
为做好拟开发地块的开发建设工作，现拟通过此请示申请认定上海银瑞天智置业投资有限公司为宝山区产业园区建设通用类开发平台公司。
一、公司基本情况
本项目投资方——上海银瑞天智置业投资有限公司是由北京天瑞金置业集团有限公司出资成立的项目公司，是运营管理MAX科技园（上海·美兰湖）项目的唯一主体。
北京天瑞金集团有限公司成立于2004年，总部位于北京空港经济技术开发区，注册资金为1亿元人民币。历经16年发展，专注于高端科技园区和专业定制园区的开发、运营，现拥有10多家子公司，总资产约70亿，是国内产业地产运营商30强。至今为止，共开创了人文科技派、新古典学院派、城市未来派、现代中式派、北欧极简派等五条独具特色的产品线，全国累计开发运营14个科技园区，分布于北京、青岛、南京、武汉、苏州、合肥等地区，毗邻地铁站、高铁站或机场，土地性质均为工业用地或科研用地。北京园区年税收贡献约为300万／亩，其他园区年均税收贡献约60-100万／亩。并先后为宝马、SPX、SMC、韩美药业等多家世界500强企业进行专业化园区定制，拥有潜在企业资源14000余家。
二、项目建设背景
依托资源禀赋，罗店镇积极对生物医药产业谋篇布局，目前已集聚复星、康方、景峰、朝晖、宝济、惠永、斯丹姆等一批企业落户。作为市级生物医药专业园区，北上海生物医药产业园力争到2025年引进和培育生物医药企业100家以上，产业规模突破300亿元。到2035年引进和培育生物医药企业200家以上，产业规模突破1000亿元。
在宝山致力打造全球影响力的生物医药特色产业园区的大背景下，北京天瑞金置业集团自2019年初起就持续推进MAX科技园基地项目（以下简称“本项目”或“项目”）的落地事宜。MAX科技园基地项目落地后，将着力打造以“医药、医疗器械研发、智慧健康”为核心的高端生物医药研发总部和上海智慧健康产业集群，进一步引导和推动罗店工业园区的高端资源配置能力，打造“高税收、高附加值、高人才聚集”的专业型高端科技园区，并可辐射宝山工业园区及其他周边产业园区，有效形成国家战略性新兴产业在宝山区的集聚效应，进一步服务于宝山产业结构调整。
三、项目基本情况
1.项目选址
本项目为宝山区美罗家园大型居住社区控制性详细规划0402、0403街坊，东至羌家宅路，西至罗贤路，北至美兰湖路，南至美平路，用地面积66,095㎡，预计总投资额达14亿元。
2.项目产业定位
该项目将依托知名高校、博士（院士）工作站，重点导入生物医药研发领域的龙头企业，着力打造以“医药、医疗器械研发、智慧健康”为核心的高端生物医药研发总部和上海智慧健康产业集群，进一步引导和推动罗店工业园区的高端资源配置能力，打造“高税收、高附加值、高人才聚集”的专业型高端科技园区，并可辐射宝山工业园区及其他周边产业园区，有效形成国家战略性新兴产业在我区的积聚效应，进一步服务于宝山产业结构调整。
目前，本项目在初期调研中已有意向入驻的大型企业近20余家。预计达产后产值可达16亿元，年产税收可达1.6亿元，可提供工作岗位6500-8000个。
3.项目建设规模
项目分为东、西两块，总用地面积66,094㎡，容积率为2.0，总建筑面积约179,046㎡（其中地上计容建筑面积为132,180㎡）,容积率2.0。
项目内功能主要为综合科技办公、独栋办公、会议培训中心、人才公寓和配套商业。其中综合科技办公为73,580万㎡，总部办公18,000万㎡，人才公寓17,000万㎡，会议培训中心14,000㎡，配套商业9,600㎡，地下建筑面积46,866万㎡。
四、运营平台服务简介
1、基础服务平台
规划建设基础服务平台，为园区提供各项物业基础及配套服务，全方位营造舒适、专门的企业专属管家服务，为园区企业提供舒适、便捷的物业服务。
公共设施养护：园区公共设备设施维护、养护，专业工程部门随时查验；车辆管理：园区车辆疏导及车位管理；园林绿化：对园林绿地、景观进行日常养护；园区卫生清洁：园区公共空间清洁；生活配套服务：包括设立园区食堂、便利店、咖啡厅、摆渡车、园区班车等；商务服务：车辆租赁、商务接送、开业典礼、公司庆典等商务活动服务；家政服务：办公楼室内环境保洁、家政维修等服务；办公服务：办公设备、商务礼品、IT维护、装饰家具、专利维护等配套服务；设备维修、保养：空调维修和保养、电梯维保、消防设施维保等特约服务；秩序服务：园区秩序管理、消防管理、突发事件的处理。
2、政策服务平台
以国家和当地政策为原则，以客户的利益为标准，为入区企业提供政策咨询等服务，帮助企业与政府之间高效、顺畅对接。
最新政策发布：及时沟通政府部门，积极收集并发布最新政策；
政府培训通知：参加政府组织的有关培训通知的发布；政府专项项目申报：协助园区企业申报成立政府专项项目，辅助企业与政府沟通；政府优惠申报：协助园区企业申报政府优惠及落地实施，帮助企业审核申报材料，落实匹配资金，提高企业获得政府优惠资金的成功率；政策解读及咨询：为各行业客户提供相关的政策咨询服务。
3、金融服务平台
依托天瑞金集团，与多家银行、金融投资机构及担保公司合作，为入区企业提供集金融综合服务业务为一体的综合性金融服务，坚持价值与成长的投资原则，专注于MAX科技园内的成长型和壮大型企业，量身打造企业融资方案。
银行小额贷款：协助入区企业寻找优质银行资源，提供贷款服务，帮助企业融资；担保公司引进：引进投资担保公司，为入区企业提供信用担保；金融投资公司服务：针对入区的金融企业，联系适当的金融投资公司协助其实现资产保值增值；政府资金申请：协助企业申报国家、地区的各种政府扶持资金；资本市场服务：与企业上市监管部门、券商、投行、律所、会计事务所等建立战略合作关系，为园区企业提供上市过程中的各种咨询服务。
4、市场推广平台
帮助企业开展市场推广，寻找商务合作机会，开辟市场渠道，加强企业与市场之间的沟通，同时提升整个园区及入区企业的品质。
主办专项推介会、交流会：致力于为MAX科技园稳健型企业提供不同领域的项目考察、商贸洽谈、新产品展示和国内外行业专业技术交流与合作等服务；组织行业沙龙：不定期组织或协助入园企业参加行业展览、论坛、会议、沙龙等活动；提供推广包装类服务：面向园区内科技类创新企业，提供新闻发布、产品发布、论坛讲座、新媒体企划等推广包装类服务；收集行业信息：为企业快速准确的收集国内外反馈和行业信息，搭建企业与行业市场的桥梁。
5、工商税务服务平台
设立专门机构对接企业，为入区企业办理工商注册、税务登记等手续提供服务，简化企业入园各项办理手续，一站式解决企业入园各项环节，节省企业时间，提高企业效率。
工商注册服务及咨询：为企业提供名称核准、内外资企业设立、工商注册登记、组织机构代码证等相关服务及咨询；税务代理服务及咨询：提供代为办理纳税申报，申办、变更、注销税务登记证等服务及咨询；入区手续代办及咨询：协助企业进行综保区入区批复手续办理（适用于北京综保区内项目）。
6、人资服务平台
打造人力资源服务平台，为入区企业整合人力资源。
人才招募：整合行业内各类人才资源，协助企业建立自己的招聘管理平台，并定期在各大招聘网站发布企业的一手招聘信息；人才培训：为企业提供创业培训、企业内训及专业技术培训；社保代理：为企业提供缴纳各项社会保险、住房公积金等代理服务；人事代理：为园区企业提供企业立户、档案寄存等相关服务；定期组织招聘专场：定期组织招聘专场、人力资源沙龙和入园企业文化宣讲，并在激烈的市场经济竞争中，协助企业针对高端人才开办高级人才猎头及相关咨询服务，包括高端人才信息的发布与收集、对接与沟通。
7、资源合作服务平台
整合园区入驻企业资源，增加企业间合作交流机会，力争达到资源的最优配置。
建立商务统购平台：建立商务统购平台，协助企业纳入政府采购目录；组建“MAX品牌园区企业联盟”：主要成员由入区企业及合作公司组成，依托“MAX品牌园区企业联盟”为入园企业整合行业最优势的资源，促进园区企业业务的稳健发展；行业专业机构引进园区服务：为园区内各行业、各领域企业提供包括咨询、测试、设计、研发、顾问等全过程的资源配置服务，通过高效的资源置换，为企业开展行业创新和不断扩张自身产业链条提供支撑服务。
8、创业服务平台
在有条件的项目可以搭建创业服务平台，以金融化、专业化、国际化、网络化为目标，致力于发挥平台的聚合效应，以专业的增值服务为企业MAX品牌园区企业的后续发展保驾护航。
提供创业相关政策：为入区企业提供创业相关的政策以及市场等方面的咨询，加速企业成长。提供共享场所：提供共享场所供初创企业进行研发、实验，降低企业创业成本和风险，提高企业成功率。协助企业进行项目申报：协助入区企业根据政府的政策及相关申报要求和流程进行优惠政策等申报。
五、运营措施
为了规范园区招商和管理工作，提高入园企业品质，使园区成为符合上海产业导向要求、助推上海产业发展的优质载体，在园区规划、日常招商及税收管理中，采取以下措施，对入园企业进行审核及管控。
1、规划设计阶段
（1）产业及产品研究
新园区再拿地及规划阶段，营销管理中心及产业研究部提前介入，对区域产业导向、产品方向进行前提调研及预判，确定项目产业的招商方向，产品具体的参数标准，以确保与政府产业导向的一致性，及产品与产业的高度匹配度，为园区未来的产业主题招商铺垫扎实基础。
（2）方案预审
在规划过程中，与罗店镇及政府各相关部门保持充分的沟通，园区规划方案将提交政府相关产业管理部门进行预审核，通过后再进行报批报建工作。
2、招商阶段
（1）设置内部入园标准
只针对实体企业开放租赁或购买物业的权限，供企业进行办公、研发及部分组装生产（不对个人客户开放租赁或购买）；入园企业所属产业必须符合园区及政府认可的产业类型；符合项目所在地政府相关消防、环保、安全要求（负面清单企业拒绝入园）；入园企业在签约时必须签订税收承诺协议，并在入园后进行全程监控，对于未能实现税收承诺的企业，将按协议进行管理和清退。
（2）意向客户“三审”机制
除了严格执行内控标准外，对于拟入园的意向客户在签约之前，还将严格执行“三审”制度，通过后方可与客户签约。
招商部门自审：针对拟签约企业，由招商人员、招商负责人、片区招商总监进行自审，形成并提交资质审核相关资料；自审环节要求片区招商总监必须面谈每一个拟签约客户，并出具自审意见；政府部门外审：在客户洽谈过程中，针对通过自审的拟签约客户，在报送集团内审之前，报园区所在主管单位负责招商的第一领导（管委会／镇／街道主管招商第一行政负责人）进行审批，行程《项目准入评审意见表》；集团营销管理中心内审：将自审和外审资料报送集团营销管理中心，由营销管理中心出具内部审核意见，对重点客户进行面谈，要求面谈客户比例不低于总审核数量的20%。
3、入园企业管理阶段
（1）税收承诺协议
对于通过“三审”的企业，在与其签订租售协议同时，要求企业签订相关税收承诺协议。
（2）税收监控
将与政府相关税收监管部门、与项目对接的税管员保持充分沟通，对入园企业税收情况进行每季度数据汇总，并对有风险的企业进行预警。
（3）退出机制
在税收承诺协议约定期限到期时，入园企业如未达到承诺，将按协议对其进行约束及清退。
六、社会效益
初步估算，项目未来总投资约14亿元，其中固定资产投资约13亿元，提供工作岗位6500-8000个。项目成熟运营后，拟引入5家亿级、数家千万级企业；入驻企业年产值约16亿元，每年增长10-20%；年产税约1.6亿元，年税收增长率约10-20%；最终单位土地产税不低于160万元/亩，单位建筑面积产税不低于1200元／平方米。
七、园区平台认定的意义
在宝山区着力建设“北上海生物医药产业园”，努力打造上海生物医药产业高质量发展承载区，推动生物医药产业成为区域产业发展新亮点的背景下，本项目MAX科技园，将重点依托知名高校、博士（院士）工作站，以生物医药、医疗器械、智慧健康及相关应用产业作为园区产业架构基础，以科技服务业和生产性服务业为产业助推器，组成持续前进的产业升级系统。除此之外，MAX科技园将提供八大运营服务平台，实施七大政策扶持助推高新产业的快速发展，吸引众多总部型企业落户，打造区域产业集群新引擎，实现生物医药产业的聚集发展。恳请区经委将上海银瑞天智置业投资有限公司认定为宝山区产业园区开发平台公司。
综上，特申请认定“上海银瑞天智置业投资有限公司”为园区建设通用类开发平台公司。
特此函达，盼复！
宝山区罗店镇人民政府
2020年10月30日