房地产投资增速放缓 二手房交易量价齐升——2019年上半年全区房地产市场简析

    上半年，全区房地产投资呈现“高开低走”态势，新建商品房销售市场量降价升，二手房交易量价齐升，情况如下：

 一、房地产开发投资增速明显放缓

    1-6月，全区房地产开发在建项目68个，完成房地产开发投资175.45亿元，同比增长34.6%，占全区固定资产投资总额的78.1%。从1-6月各月累计增速看，投资增幅呈现“高开低走”的态势，从1-2月份增长69.1%到1-6月份增长34.6%，下降了34.5个百分点，但仍比全市房地产开发投资快31个百分点。（见图1）

从房屋类型看，住宅和其他用房（车库及公建配套设施）投资快速增长，办公楼和商业营业用房继续下降。1-6月，全区商品住宅投资126.82亿元，同比增长41.0%；办公楼投资8.08亿元，同比下降26.2%；商业营业用房投资为7.54亿元，同比下降25.0%；其他用房（车库及公建配套设施）投资33.00亿元，同比增长69.8%。（见图2）

    从投资构成看，土地购置费仍是支撑房地产开发投资增长的主要因素，1-6月，房地产开发投资中土地购置费103.60亿元，同比增长40.6%，占全部开发投资的59.0%，比重同比上升2.5个百分点。如果剔除土地费因素，房地产开发投资完成71.86亿元，同比增长26.7%。

二、房屋新开工和竣工面积双双下降

1-6月，全区房屋施工面积1069.81万平方米，同比增长9.1%。房屋新开工面积122.00万平方米，同比下降7.6%。其中住宅新开工面积64.51万平方米，下降30.0%；办公楼17.35万平方米，增长30.5倍，主要是友谊街道上海江瀚房地产开发经营有限公司临江商业商务中心项目和宝工园上海北郊未来产业园开发运营有限公司Future Office Park项目的办公楼新开工；商业营业用房10.24万平方米，增长63.3%；其他用房（车库及公建配套设施）29.89万平方米，下降9.6%。

1-6月，全区房屋竣工面积91.13万平方米，同比下降18.3%。其中住宅竣工面积57.82万平方米，增长8.2%；办公楼3.85万平方米，下降76.7%；商业营业用房5.75万平方米，下降67.2%；其他用房（车库及公建配套设施）23.71万平方米，下降1.2%。（见表1）

表1：                                          1-6月全区房屋新开工和竣工情况

分类	新开工		竣工
	面积（万平方米）	同比增长（%）	面积（万平方米）	同比增长（%）
全部房屋	122.00	-7.6	91.13	-18.3
#住宅	64.51	-30.0	57.82	8.2
办公楼	17.35	30.5倍	3.85	-76.7
商业营业用房	10.24	63.3	5.75	-67.2
其他用房	29.89	-9.6	23.71	-1.2

    三、新建商品房销售量降价升，二手房交易量价齐升

    1、新建商品房销售量降价升

    从销售面积看，1-6月全区实现新建商品房销售面积40.14万平方米，同比下降14.1%，降幅比一季度扩大1.8倍。主要是一季度上海中冶凯程置业有限公司的经济适用房项目期房销售较大，拉动了一季度商品房销售快速增长。其中，现房销售面积7.50万平方米，同比下降78.9%；期房销售面积32.64万平方米，同比增长1.9倍。

    从销售额看，1-6月全区新建商品房销售额135.95亿元，同比增长53.1%。其中，现房销售额20.82亿元，同比下降57.3%；期房的销售额115.13亿元，同比增长1.9倍。主要是正荣御园（上海）置业发展有限公司正荣美兰观庭项目、大华（集团）有限公司滨河华城四期碧云天047项目、上海滨安房地产开发有限公司凯旋佳苑项目的期房销售均价高于5万元/平方米，拉动了全区销售额的增长。

    从市场化商品房销售看（剔除保障房因素），销售面积和销售额分别是27.03万平方米、116.39亿元。（见表2）

表2：                                     1-6月房地产项目房屋销售面积情况

    2、二手房交易量价齐升

据区房产交易中心的数据显示：1-6月全区二手房交易面积97.01万平方米，同比增长56.6%；交易金额283.25亿元，同比增长58.3%。从各月二手房交易价格走势看呈上升快速态势，1-6月交易价格29198元/平方米，同比增长1.1%。（见图3）

四、商品房去库存缺乏动力

   1-6月，全区商品房空置面积138.22万平方米，同比增长14.7%，增速比上季度扩大30.1个百分点。其中，住宅待售面积44.72万平方米，同比增长1.2倍。主要原因是上海上海飞士房地产开发经营有限公司的罗宁欣苑07项目和上港集团瑞泰发展有限责任公司的上海滨江城7号街坊冠东苑02项目竣工。

    从空置年限看，主要是以长期为主，空置时间在3年以上（含3年）64.86万平方米，占46.9%；空置时间在1年以内的42.83万平方米，占31.0%；空置时间在1-3年（含1年）30.53万平方米，占22.1%。（见表3）

表3：                                       1-6月各街镇、园区空置面积情况

    五、街镇中大场镇商品房销售占比较大

    1-6月，全区5个街镇、园区商品房销售面积同比增长，从销售面积看：超过20万平方米以上的有大场镇，比重占全区销售总面积的58.3%。主要是上海中冶凯程置业有限公司经济适用房宝祁雅苑项目及大华（集团）有限公司商品房滨河华城四期碧云天047项目的期房销售；从增速看：实现较快增速的是友谊街道，增长42.2倍，主要是上港集团瑞泰发展有限责任公司商品房滨江城7号街坊冠东苑02项目。其次罗泾镇10.4倍、吴淞街道3.3倍、罗店镇2.4倍。

    1-6月，全区有7个街镇、园区房地产开发投资实现增长，占总数的50%。从增速看，投资增速较快的是宝山工业园区3.7倍、庙行镇2.2倍；从完成绝对额看，顾村镇、宝工园、大场镇投资额最高，共计完成112.74亿元，占全区房地产投资总额的64.3%。（见表4）

表4：                                       1-6月各街镇、园区主要指标完成情况

    六、横向区比较情况

    1、房地产开发投资总量居全市郊区第1，增幅居全市第3

    1-6月，全市房地产开发投资同比增长3.6%，宝山区房地产投资完成175.45亿元，同比增长34.6%，增幅高于全市房地产投资31个百分点。从各郊区看，宝山投资额在郊区排第1位，位居前三位的分别是宝山（175.5亿元）、闵行（158.7亿元）、奉贤（154.0亿元）。从投资增幅看，宝山区房地产投资增速位居8个郊区第3位。

    2、新开工、竣工面积居第3位，销售面积居第6位

    从新开工和竣工面积看，宝山居第3位。新开工面积比排名第1位的奉贤区少48.1万平方米。销售面积位居第6，仅高于金山和奉贤。（见表5）

表5：                                               1-6月8个郊区房地产完成情况

    以上分析表明：今年以来宝山的房地产市场呈现了新建商品房投资、新开工面积建设放缓的迹象，但是，二手房交易稳中有升，交易面积和交易金额均比去年同期有50%以上的增长。总体上看，宝山区房地产市场仍呈现平稳健康有序的发展态势。