1-9月，全区房地产开发投资下降，商品房销售增速逐渐放缓，宝山区房地产市场进入更为平稳理性的调整期。
一、房地产开发投资下降6.5%
1-9月，全区房地产开发投资282.76亿元，比去年同期下降6.5%，低于去年同期35.1个百分点。从1-9月各月累计增速看，年初受疫情影响，房地产开发投资呈两位数下降，6月份由负转正后，又呈现下降态势。
见图1
从投资构成看，建安工程投资的稳步增长起到了主推作用。1-9月，全区房地产开发投资中建安工程投资114.39亿元，比去年同期增长6.4%。土地购置费同比下降，1-9月完成147.3亿元，比去年同期下降17.1%，占全部房地产开发投资的比重52.1%，同比下降6.7个百分点。
从房屋类型看，商业营业用房投资增长，住宅和办公楼投资下降。1-9月，全区商业营业用房投资22.79亿元，增长17.7%，增速比上半年回落63.4个百分点；住宅投资179.69亿元，下降15.5%，降幅比上半年扩大6.6个百分点；办公楼投资9.47亿元，下降35.5%，降幅比上半年收窄4.4个百分点。
二、房屋新开工面积和竣工面积增速放缓
1-9月，全区房屋施工面积1314.81万平方米，比去年同期增长6.8%，增速比上半年回落10.7个百分点。其中，受市场化住宅新开工面积减少的影响，住宅新开工面积102.31万平方米，同比由上半年增长81.1%，转为1-9月下降35.7%，降幅较1-8月进一步扩大18.2个百分点；商办新开工面积31.15万平方米，下降41.6%。
1-9月，全区房屋竣工面积134.92万平方米，比去年同期增长10.4%，增速比上半年回落24.7个百分点。其中，住宅竣工面积52.27万平方米，下降41.2%，降幅比上半年扩大13个百分点；商办竣工面积40.65万平方米，增长3.2倍，增速与上半年持平。
见表1
2020年1-9月全区房屋新开工和竣工情况
|
分类 |
新开工面积 （万平方米） |
同比增长 （%） |
竣工面积 （万平方米） |
同比增长 （%） |
|
全部房屋 |
180.78 |
-34.7 |
134.92 |
10.4 |
|
#住宅 |
102.31 |
-35.7 |
52.27 |
-41.2 |
|
办公楼 |
5.32 |
-77.4 |
12.22 |
2.2倍 |
|
商业营业用房 |
25.83 |
-13.2 |
28.43 |
3.9倍 |
三、商品房销售市场平稳，销售价格小幅下降
（一）新建商品房销售面积保持增长，但增速趋缓
1-9月，全区新建商品房销售面积120.37万平方米，比去年同期增长43.7%，增速比上半年回落72.9个百分点。其中，住宅住宅销售面积102.13万平方米，增长45.7%；办公楼销售面积3.98万平方米，下降32.6%；商业营业用房销售面积3.5万平方米，增长94.3%。
从住宅类型看，市场化住宅销售面积52.37万平方米，增长23.7%，占全部住宅销售面积的51.3%。保障性住宅销售面积49.76万平方米，增长79.3%。
见图2
（二）市场化商品房价格收窄明显
1-9月，全区新建商品房均价为27766元/平方米，比去年同期下降5.5%。剔除保障房因素，市场化商品房均价在38904元/平方米，下降0.2%，降幅比上半年收窄7.6个百分点。其中，住宅均价为47335元/平方米，增长2.6%。
（三）销售主要集中在顾村和罗店板块
1-9月，全区有7个街镇、园区销售同比出现增长，占总数的50%。从销售面积看：超过20万平方米及以上的有顾村镇、罗店镇，主要是动迁安置房的一次回签和经济适用房项目的大批量签售；从增速看：淞南镇、顾村镇、罗店镇、庙行镇销售面积增长较快，增速达25.8倍、4.3倍、2.2倍、2倍。
见图3
四、房产去库存情况相对较好
1-9月，全区商品房待售面积为133.38万平方米，比去年同期下降3.1%，与上半年相比待售面积由增转降。从空置情况看，主要是以办公楼空置面积量下降较为明显，减少6.45万平方米，下降21.3%。
从空置年限看，主要是以长期为主，空置时间在3年以上（含3年）54.98万平方米，占41.2%；空置时间在1-3年（含1年）45.12万平方米，占33.8%；空置时间在1年以内33.28万平方米，占24.9%。可见，我区办公楼待售面积处于下降态势，去库存压力相对较好。
五、全区房地产投资总量居郊区之首，增速位于第七
1-9月，全市房地产开发投资同比增长10%，宝山区房地产投资完成282.76亿元，比去年同期下降6.5%，增速低于全市房地产投资16.5个百分点。从房地产投资额看，位居前三位的分别是宝山排名居榜首（282.8亿元）、闵行区（280.7亿元）、青浦区（247.5亿元）。从投资增幅看，宝山区房地产投资增速位居8个郊区第7位。位居前三位的分别是金山区（26.0%）、闵行区（12.3%）、嘉定区（7.8%）。
从销售面积看，宝山区房地产销售面积120.37万平方米，增长43.7%，增速高于全市商品房销售面积的52.5个百分点，位居第四，比排名前三位的松江、闵行和奉贤区分别少44.1万平方米、19.3万平方米、15.6万平方米。
见表2
2020年1-9月8个郊区房地产完成情况
|
郊区名称 |
完成投资额 （亿元） |
排名 |
增幅 （%） |
排名 |
销售面积 （万平方米） |
排名 |
增幅 （%） |
|
闵行区 |
280.7 |
2 |
12.3 |
2 |
139.7 |
2 |
-12.2 |
|
宝山区 |
282.8 |
1 |
-6.5 |
7 |
120.4 |
4 |
43.7 |
|
嘉定区 |
158.0 |
6 |
7.8 |
3 |
86.2 |
5 |
-34.2 |
|
松江区 |
227.3 |
5 |
-2.4 |
5 |
164.5 |
1 |
52.1 |
|
金山区 |
100.6 |
7 |
26.0 |
1 |
45.6 |
7 |
-17.0 |
|
青浦区 |
247.5 |
3 |
-4.6 |
6 |
84.5 |
6 |
-52.9 |
|
奉贤区 |
238.6 |
4 |
3.7 |
4 |
136.0 |
3 |
79.3 |
|
崇明区 |
55.8 |
8 |
-20.4 |
8 |
36.9 |
8 |
-62.6 |
综上所述，从目前我区的房地产投资、销售、去库存情况看，我区的房地产投资小幅下降，销售市场更趋理性，房地产去库存情况相对较好。四季度我们仍将密切关注房地产市场情况，及时做好跟踪监测分析。