叶敏、周凯、高月云代表:
感谢你们对我们工作的关注和支持，特别是你们提出的关于解决宝城新村民生问题的宝贵建议。针对宝城新村路面坑洼、房屋渗水等民生问题，我们房管局物业科通过集中座谈、电话访谈、实地深入调研的方式，分析其中存在的问题原因以及解决方法，现将有关情况答复如下：
一、宝城新村基本情况
宝城新村位于友谊路街道，是1994年交付的混合小区，其房屋性质复杂：有售后公房、商品房、动迁房、商业用房，占地面积大，总建筑面积13.88万㎡,其中商品房面积为10.04万㎡，售后房面积为3.28万㎡，公有租房面积为0.12万㎡，总户数1905户，物业费0.8元/㎡,现由宝城新村居委会管辖，由上海新寓物业管理有限公司提供物业服务，当前为第五届业委会。
宝城新村房屋性质的多样性导致管理难度增加，不同性质的房屋有不同的产权人和使用者，对物业管理的需求和要求也各不相同。老年人口占比接近三分之一，对社区服务和设施的需求也相对较高，如何满足他们的需求，提升他们的生活质量，是宝城新村需要重点关注的问题。
二、做好资金统筹，推动小区修缮工作
我局于2024年4月18日前往宝城新村实地勘探并于4月28日在宝城新村居委会开展了座谈会，与会人员有人大代表、友谊路街道、居委书记、业委会代表、物业经理、居民代表等。
经现场查勘及了解，宝城新村路面坑洼、房屋渗水为老百姓最关切的问题，针对老百姓的“急、难、愁、盼”问题，需多措并举，积极探索政府补贴、维修资金使用、维修资金续筹等多种途径，多方共同努力协调，才能确保路面和房屋维修工作顺利推动。经我局相关科室讨论，目前有两个拟可实施方案：
（一）加入综合整治，以点带面全方位修缮
宝城新村作为1994年交付的小区，其基础设施已经开始逐渐破损。路面断裂、坑洼不平的问题日益凸显，这不仅给居民的日常出行带来了诸多不便，更对社区的整体环境和安全造成了潜在威胁。我们发现居民们对路面整治的需求显得尤为迫切。
然而，宝城新村的维修资金经过多年的小修小补中已经被使用的所剩无几。宝城新村如需加入住宅修缮计划进行整治，居民需先向业委会或居委会反映，业委会或居委会经征询小区业主意见同意后，将修缮意向上报友谊路街道，我局会根据各街镇上报的所需修缮小区的意向，按小区破损程度、轻重缓急，统筹全区情况并报发改委审批，在区城维资金安排年度预算以及落实业主匹配资金的情况下，再列入住宅修缮年度计划。目前，我区住宅修缮工程的改造方式主要为屋面及相关设施改造，实施单价上限为300元/㎡，街道范围内出资比例为区财政90%，业主匹配资金10%。拟实施的项目有屋面平改坡、外墙粉刷、共用部位修理等。目前宝城新村预测修缮资金需要4164万元。
该方案可以由政府共同出资，不但同时解决小区修缮资金紧缺的问题，还能让居民感受到通过一次全面的改造就能享受到多项整治成果，但是要成功纳入政府修缮计划，友谊路街道需将宝城新村按轻重缓急的顺序，作为第一顺位修缮小区上报至我局，我们将结合市房管局下达的目标任务，根据区发改委年度资金安排以及老旧小区的实际情况，在落实好业主匹配资金的情况下，开展住宅修缮工作，期间历时较长，还需要居委、街道、各相关部门联合起来处理。
（二）加强政策指导，充分使用和筹措维修资金
除了将小区纳入综合整治方案，还可通过动用住宅专项维修资金进行小区道路路面修缮。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，屋顶以及户外的墙面属于住宅共用部位，道路、沟渠属于共用设施设备，均可使用住宅专项维修资金进行维修和更新、改造。
如需改造道路及维修房屋屋面，业委会可聘请具有专业评估资格的第三方单位，对维修工程进行全面的方案评估，确保维修方案的科学性和合理性，通过组织召开业主大会的形式介绍该项目的维修方案、评估结果以及维修所需的费用等信息。通过业主投票表决的方式来决定是否实施该维修工程。目前，宝城新村小区居民维修意愿强烈，改造心情迫切。
经商品房维修资金系统查询，宝城新村业主大会收益余额为40.66万元，住宅专项维修基金余额为186.76万元，部分楼栋的维修资金已低于30%红线标准。这些资金在应对日常维护时已显得捉襟见肘，更难以支撑起路面整治修缮这样的大型工程。
为使工程项目顺利开展，就必须打造覆盖房屋全生命周期管理资金池，我局将会同友谊路街道加大政策法规的宣传力度，倡导居民续筹专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》、《上海市商品房住宅专项维修资金管理办法》等法律规定进行续筹，再次筹集专项维修资金的标准由业主委员会拟定，提交业主大会讨论通过，再次筹集后的专项维修资金余额不得少于首期专项维修资金。可通过定期会议、信息公告、社区活动等形式，向业主普及续筹的重要性和目的，提高居民的续筹意识和参与度。提供明确的收费说明，包括续筹款项的用途和金额，并对业主进行详细解答和解释，从而确保续筹资金的充足和可持续性。
三、下一步工作计划
小区生活环境是直接联系小区居民生活的利益和福祉，是创造高品质生活的重要基础，为了深入推进宝城新村路面整治修缮工作，我局将与友谊路街道紧密合作，做好以下三点工作：
一是要在统筹规划上下大功夫。鉴于宝城新村居民们对于解决道路坑洼及房屋渗水问题的紧急性和迫切性，以群众需求为工作导向，我局建议友谊路街道全面系统地统筹辖区内各需要修缮的小区情况，并对宝城新村给予重点关注。根据友谊路街道上报的所需修缮小区的意向，按小区破损程度、轻重缓急，统筹全区情况后报发改委审批，在区财政安排年度资金预算以及落实匹配资金的情况下，再列入住宅修缮年度计划。我局将与相关部门进行充分的沟通和协调，让其了解到该修缮项目的紧急性和迫切性，积极申请修缮资金，争取将宝城新村早日列入我区住宅修缮计划。
二是要在组织引领上下大功夫。针对居民迫切关注的“急难愁”问题，首先让老百姓意识到小区的发展和共同受益使用归根到底是小区业主的共同努力。其次我局将与友谊路街道共同开展住宅专项维修基金续筹，注重发挥政策宣传和流程指导的作用，帮助居民更好地理解和使用维修基金，促进小区工作的规范化、高效化。通过计划性地举办讲座、发放宣传资料等多种形式，向居民普及维修基金续筹的重要性和必要性，引导他们了解续筹的具体流程和政策规定。同时，还将积极探索小区维修资金续筹方式，为物业专项维修资金续筹提供有力支持，拓宽资金来源渠道。
三是要在物业调价上下大功夫。为了更好地适应市场需求，提升物业服务质量，减少各小区在动用维修基金修缮的时候出现资金缺乏的现象，建议通过“小步快走”的方式，逐步调整物业费收费标准。确保物业费能够覆盖物业服务企业的日常管理成本，小区的公共收益不用补贴物业费不足，将小区停车费、广告费、租赁收入等公共收益用于补充维修资金，才能让维修资金账户有源源不断的资金入账。同时，通过优化物业服务流程，加强对物业人员的培训和管理，引入先进的物业管理理念，提升服务质量，确保物业服务水平的持续提高，真正做到“质价相符”，从而加大业主对小区物业管理的获得感。
最后，再一次感谢代表们对宝城新村小区问题的关心和重视，我们相信，通过我们的共同努力，宝城新村的路面整治修缮工作一定能够取得圆满成功，小区居民将拥有一个更加美丽、宜居的生活环境。