陆伟群代表：
您提出的《关于加强小区物业管理的建议》我局已收悉，非常感谢您对我区物业管理工作的关心与支持。经研究，现将办理情况答复如下：
一、宝山区物业管理情况
截止2024年底，我区共有住宅小区882个，总建筑面积8003.43万平方米，产业面积约排在全市第3位，物业管理呈“一高、两低、不集中”的特点。“一高”是老旧小区占比高，我区2000年前老旧小区共347个，总建筑面积2183.93万㎡，约占四分之一。“两低”是物业管理费标准低、收缴率低。我区物业服务费标准大部分集中在0.8元—2.5元/平方米。“不集中”主要指物业管理规模不集中，全区在管的195家物业企业中，95家注册在本区，100家注册在外区，平均1家物业企业管理4.5个小区。
二、解决方案
（一）破解业委会组建难题，加快实现应建尽建
《上海市住宅物业管理规定》明确了业委会组建法定时限，对于符合成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在30日内提出成立业主大会书面报告，建设单位未及时提出书面报告的，业主可向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告。乡、镇人民政府或者街道办事处在60日内组建筹备组，筹备组90日内召开首次业主大会会议。我局指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作实施监督管理。
针对小区矛盾突出、业主意见不统一、别墅区入住率低、开发商材料不齐等问题，由街镇牵头召开“多方协商会”，联合房管、社区、业主代表、开发商等共商解决方案；引入第三方专业机构提供法律支持，引导业主依法维权；对业主一致同意不成立业委会的小型小区，允许全体业主共同履行业主大会职责，灵活解决特殊场景组建难题。
（二）构建全周期监管体系，规范物业管理行为
针对物业服务不规范问题，我局建立“招标准入、综合评价、分等定级、末位退出”的全过程、全周期监管体系。在物业服务项目招投标前，会同各街镇对招标代理公司开展纪律重申与工作要求明确，确保招标过程公开透明。物业企业承接项目前，对其进行警示谈话并签署承诺书，强化企业责任意识。项目承接后，通过“五查”、“双随机一公开”等制度，常态化督促物业企业履职，做好小区日常管理。
（三）开展综合评价，强化物业企业监管
为提升物业服务质量，每半年组织一次物业服务企业综合评价，采用“群众满意度评价+政府部门专业评价”的方式，突出居民区党建引领的核心作用，通过综合评价，形成物业治理共识，破解物业治理难题。对得分排名末端的物业企业列入“不达标”名单，并与“末位退出”机制挂钩。第一次“不达标”的物业服务企业，区房管局联合街镇对物业服务企业法定代表人进行约谈，建议更换该小区的物业服务团队。连续两次“不达标”的物业服务企业，已签订提前解约条款的，各街镇指导居民区党组织建议业委会启动提前解约程序。
（四）推进物业费清欠行动，保障物业企业合法权益
针对物业费收缴率不高问题，我局联合区法院、区司法局建立清欠物业费快速裁决和执行协调机制。梳理全区物业费长期拖欠小区名单，指导物业企业规范证据收集。截至目前，已提交法院案件数量1272件，涉及金额868万元。同时，探索建立物业费缴纳信用体系，将恶意拖欠物业费行为纳入个人信用记录，提升业主缴费自觉性。
（五）深化“三驾马车”治理体系，凝聚社区治理合力
我局积极与区委社工部对接，深化党建引领下的“三驾马车”协同发展机制，出台《宝山区加强党建引领“三驾马车”建设 提升物业治理水平的实施》（宝委社〔2025〕1号）。以党建引领为核心，充分发挥基层党组织的政治优势、组织优势，以居委会、业委会、物业“三驾马车”联动为抓手，在进一步明确三方职责的基础上，实施“五联五心”工作法，建强组织架构，搭建工作平台，完善工作机制，推动党建引领下“三驾马车”深度融合，建立“多元共治、任务共担、难题共解”的党建引领物业治理新格局。
（六）规范公共收益管理，确保资金透明合规
针对公共收益不透明问题，我局会同街镇推行第三方代理记账制度，解决部分小区因开发商欠缴维修资金无法开户、老旧小区物业费低需补贴物业成本等导致的入账困难。要求物业企业与业委会共同制定公共收益分成方案，经业主大会表决通过后执行，确保收益分配合理合法。建立公共收益公示制度，每季度在小区显著位置公示收支明细，接受业主监督。
（七）加大住宅小区综合治理相关人员培训力度
依托“两网两院”平台，制订年度住宅小区综合治理相关人员培训计划，涵盖法律法规、服务规范、应急管理等内容。邀请市、区房屋行政管理部门人员以及长期从事物业相关工作的专业人员为住宅小区综合治理相关人员担任培训讲师，开展专题培训，培训内容包括物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件、日常运作规范和住宅小区综合治理相关政策等。通过培训提升相关人员的业务素养和业务能力，其中居委会相关人员和业委会轮训率100%。
最后，再一次感谢您对我区物业管理工作的关注与支持！下一步，我局将持续推进各项工作落实，加强部门协同联动，完善长效管理机制，不断提升我区物业管理水平和服务质量。