徐静代表:
您提出的《关于新建小区业委会成立的时效性》我局已收悉，非常感谢您对我区物业管理工作的关心与支持。经研究，现将办理情况答复如下：
一、问题背景分析
我区共有住宅小区882个，总建筑面积8003.43万平方米，其中符合组建业主大会条件的小区数量782个，已组建业委会的小区数量749个，组建率为95.1%，全市平均业委会组建率为92%，我区高于全市平均水平。已符合业委会组建条件，但尚未启动组建程序的小区主要原因有：一是小区内部矛盾激烈。主要表现在混合小区，商品房业主和动迁房业主不愿成立同一个业委会。已成立筹备组但是业主对筹备组成员有异议仍在调解的。二是小区性质特殊。如某些别墅区业主入住人数较少或绝大部分房屋存在违法搭建。三是开发商还未递交材料、或材料不齐，无法启动组建程序。目前未组建业委会的小区50%以上均有组建意愿。
二、解决方案
根据《上海市住宅物业管理规定》第十三条规定：业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（1）明确业委会成立的法定时限
《上海市住宅物业管理规定》第十四条进一步明确了对于符合成立业主大会条件的物业管理区域内，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告。建设单位未及时提出书面报告的，业主可向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告。乡、镇人民政府或者街道办事处应在收到开发商申请资料或业主申请报告后60日内，组织成立业主大会筹备组。筹备组应在成立后开展业主大会筹备工作，包括拟定《管理规约》《议事规则》草案，核实业主投票权等。筹备组应在筹备工作完成后90日内组织召开首次业主大会，选举产生业委会。参考我市其他区优秀做法，可在入住率不满50%的小区开展线上线下相结合的会议模式，提升投票率。
（2）实施定期考核制度
根据《上海市住宅物业管理规定》第四条，我局有指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作实施监督管理的职责，我局将加大对街镇在业委会组建、换届及规范化运作工作上进行定期考核力度，探索制定考核制度，包括组织建设、制度执行、服务质量、业主满意度等方面。考核结果分为优秀、合格、不合格三个等级，对考核不合格的街镇，下达整改通知书，要求其制定整改方案，明确整改措施和时间节点，并定期汇报整改情况。
（3）应急替代方案
近期上海市房屋管理局和上海市委社会工作部正在制定《关于居民委员会暂时代行业主委员会职责的指导意见（试行）》的草案，目前正在意见征询中。根据指导意见的规定，对于出现已组建业委会换届改选小组，但业主委员会任期届满后尚未召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会的、业委会无法正常运作的情形，届时可由居委会启动"代行业委员会职责"程序，保障维修基金使用等紧急需求。
（4）破解组建难题
针对小区矛盾突出、业主意见不统一、别墅区入住率低、开发商材料不齐等问题，由街镇牵头召开“多方协商会”，联合房管、社区、业主代表、开发商等共商解决方案；引入第三方专业机构提供法律支持，引导业主依法维权；对业主一致同意不成立业委会的小型小区，允许全体业主共同履行业主大会职责，灵活解决特殊场景组建难题。
（5）建立长效机制
推动对有薪酬补贴需求和条件的小区进行薪酬梯度补贴，明确补贴资金来源，建立补贴发放监督公示机制。会同区委社工部围绕业委会建设、规范运作出台相关机制，引导业主自我管理不断完善，社区治理效能不断提升，政府监督指导体制不断理顺，确保业主委员会日常运作规范化、高效化，切实履行相关职责，维护业主合法权益。
最后，再一次感谢您提出《关于新建小区业委会成立的时效性》的宝贵建议。我局会持续做好新建小区业委会成立的工作，做到小区业委会“应建尽建”。
宝山区住房保障和房屋管理局
2025年4月30日