本市经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作本月起将在徐汇、闵行两区正式启动。为方便申请家庭更好地了解有关政策，有序参与申请审核工作，上海市住房保障和房屋管理局昨天就相关政策问题进行解答。
■申请受理后，需经过哪些审核手续？
答：为更好地解决本市中低收入家庭的住房困难，对申请家庭购买经济适用住房将执行严格的“两级审核、两次公示”制度。购买经济适用住房的申请受理后，首先由街道（乡、镇）住房保障机构负责初审，进行户口年限、住房面积、收入和财产等四方面的条件审核。初审合格后，在申请家庭户籍所在地和实际居住地进行10天的首次公示。初审公示通过的，报请区（县）住房保障机构复审核查。复审核查合格后，在指定媒体向社会进行7天的第二次公示。复审公示通过的，由区（县）住房保障机构对申请家庭进行“合格”登记。登记后，即可进入轮候选房程序。在选房前，市住房保障机构还将对已登记的申请户进行抽查，如发现不符合申请条件的，将注销登记该申请户。
■申请家庭的住房面积如何核查？
答：申请家庭的住房面积核查，由街道（乡、镇）住房保障机构委托本街道（乡、镇）房管办事处（所）进行。主要通过与房地产登记信息系统、公房租用信息系统比对相关信息、向房管部门调取住房资料和入户调查核实、以及向拆迁部门及动迁公司调查等方式核实。具体核查规定如下：
（1）申请家庭具体住房面积的计算：一是按照户籍所在地的住房建筑面积计算；二是申请家庭他处有住房的，合并计算建筑面积；三是申请家庭的住房在申请前的规定年限内已拆除，取得了动迁安置货币补偿，但由于自身原因未购买住房的，则按照补偿金额折算可购买的面积后，合并计算建筑面积。
（2）申请家庭的住房已经领取《房地产权证》、或者经过测绘的，按照建筑面积计算；未领取《房地产权证》、也未经测绘的老私房或宅基地房，按实地丈量的建筑面积计算；未领取《房地产权证》、也未经测绘的不成套住房或承租公房，先计算居住面积，再按换算系数换算成建筑面积：
住房建筑面积公式为，住房建筑面积=住房居住面积×换算系数（各类住宅的换算系数见右上表）。
（3）计算人均住房建筑面积的人数，原则上以申请家庭户籍所在地的住房内，有城镇常住户口的实际居住人数为准；他处另有住房的，则还应加上他处住房内，有城镇常住户口的实际居住人数。
■对申请家庭的收入和财产状况如何进行核对？
答：本市已建立专门的居民经济状况核对机构和相应的工作机制。申请家庭的收入和财产状况，由街道（乡、镇）住房保障机构委托上海市居民经济状况核对中心，通过电子比对相应的工商、税务、民政等部门的政务信息和银行、证券等机构的有关信息等方式进行核对。具体核对规定如下：
（1）可支配收入按照该申请家庭成员实际获得的收入，或者按照有关的规定进行认定。
（2）财产情况主要核对财产的现值。其中，股票和基金分别按照市值和净值认定；车辆（含牌照）以及商铺等非居住类房屋的价值按照有关部门委托的专业机构的评估结果确定。如果经过核对发现，申请家庭成员在申请期起始日前一年内曾经出售、赠与、支取使用的财产价值超过3万元，但无法提供有关说明和有效凭证的，也要计入财产价值。
（3）申请家庭的可支配收入和财产价值核对后，按申请家庭成员数，计算人均年可支配收入和人均财产。
■对弄虚作假，或隐瞒家庭收入、财产、住房等情况，骗购经济适用住房的行为，将怎样处理？
答：经济适用住房是一种保障性住房，政府投入了社会公共资源，必须严格禁止申请人通过弄虚作假、隐瞒真实情况、伪造证明等方法，骗购经济适用住房。发现上述情况，住房保障机构将严格予以查处，并在适当范围内进行公告通报。已申请的，取消其申请资格；已登记的，注销登记；已购买经济适用住房的，按照规定予以收回，并追究相应法律责任。凡有上述行为并经处理的，5年内不得再次申请。同时，住房保障机构将记录其不良信用，并纳入上海市个人联合征信系统；个人或单位为他人出具虚假证明材料的，其不良信用记录也将纳入征信系统，有违法违规行为的，还将追究其法律责任。
■申请购买经济适用住房如何进行轮候排序？
答：为确保整个轮候排序过程的公开、公平、公正，区（县）住房保障机构将对在规定时限内“合格”登记的申请家庭，采取公开摇号的方式，通过计算机程序进行摇号排序，建立轮候名册，每个申请家庭各自取得一个轮候序号。摇号排序结果将在现场监督的公证部门出具公证证明后的3天内，在指定媒体、“上海市住房保障和房屋管理局网站”和街道（乡、镇）社区事务受理服务中心公告栏等处予以公布。
整个公开摇号过程，将邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门实施全程监督并出具公证证明。
■申请家庭应怎样选房？
答：供应经济适用住房将设立专门场所公开选房。区（县）住房保障机构应公告选房日期，组织选房活动。公开选房时，区（县）住房保障机构将邀请人大代表、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门实施全程监督。区（县）住房保障机构组织申请家庭选房，可以选择采取以下两种方式：
第一种方式，申请家庭应持身份证明、轮候排序证明和取得选房资格的书面通知，按照轮候序号，排序在前的申请户优先在公布的房源中，选定需购买的经济适用住房。
第二种方式，申请家庭按照轮候序号，通过计算机程序随机摇出一组房源（一般为3-5套），在这组房源中选定需购买的经济适用住房。
申请家庭当场选定需购买的经济适用住房后，应与区（县）住房保障机构签订选房确认书。选房结果将在现场监督的公证部门出具公证证明后的3天内，在指定媒体、“上海市住房保障和房屋管理局网站”和街道（乡、镇）社区事务受理服务中心公告栏等处予以公布。
■哪些情况，将会调整申请家庭的轮候序号？
答：为维护轮候选房的秩序，当发生下列情况时，区（县）住房保障机构将调整申请家庭的轮候序号：
（1）申请家庭确认不参加选房，或者在规定时限内未确认参加选房的，其轮候序号将调整到已确认参加选房的申请家庭序号之后；两次确认不参加选房，或者两次未在规定时限内确认参加选房的，原来的轮候序号将作废，可以重新参加下一批次的摇号排序，获得新的轮候序号。（2）申请家庭确认参加选房，但因当期房源供应数量有限等原因，未能取得选房资格的，轮候序号不变。
（3）申请家庭已经取得选房资格，但因当期房源供应数量有限或者房型不适配等原因，未能购买经济适用住房的，轮候序号不变。
（4）申请家庭已经取得选房资格，但选房后，在规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预（出）售合同》的，将视作放弃选房或购房权利，轮候序号将作重新调整，排列到届时已登记的申请家庭摇号产生的轮候序号之后；两次放弃选房或购房权利的，5年内不得再申请经济适用住房。
■购买的经济适用住房在使用上有哪些限制？
答：经济适用住房是政府为解决中低收入住房困难家庭而供应的住房，因此居民购房后，只能自住，不能擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋的使用性质。除了申请购买经济适用住房贷款外，不得用于其他抵押。
区（县）住房保障机构将通过家访、委托小区物业管理等方式，随时检查区（县）内经济适用住房的使用情况，一旦发现违规违约行为，将按照《经济适用住房预（出）售合同》的约定，采取书面通知限期改正、要求支付违约金、直至收回经济适用住房等处理方式。同时，按规定在指定媒体通报，并记录其不良信用，纳入上海市个人联合征信系统。
■购买的经济适用住房5年内如要转让，应遵守哪些规定？
答：根据规定，申请家庭购买的经济适用住房，拥有有限产权，只能自住，非特殊原因5年内不得转让。如有以下特殊情况需要转让的，应当向原批准购买经济适用住房的区（县）住房保障机构提出书面申请：（1）全体房地产权利人、同住人离沪或者出国定居；（2）夫妻离婚，需将住房变现后分割财产；（3）家庭成员重大疾病，急需资金支付医疗费用；（4）其他经认定的特殊原因。
原住房保障机构审核后，书面通知房地产权利人及同住人。如同意，由原住房保障机构进行回购，回购价格为经济适用住房原销售价格加同期银行存款利息。
取得经济适用住房的房地产权证不满5年，房地产权利人、同住人购买其他住房的，应当向原住房保障机构提出书面申请。原住房保障机构审核后，出具书面通知，决定是否回购。如回购，回购价格为经济适用住房原销售价格加同期银行存款利息。房地产权利人及同住人收到已完成回购的证明材料或决定不回购的书面通知，方可办理购买其他住房的合同网上备案手续及房地产登记手续。
因此，已购买经济适用住房的房地产权利人及同住人，在需要购买其他住房时，应当主动向原住房保障机构书面申报，以免购房后无法办理转让过户手续。
■购买经济适用住房满5年后如要上市转让，有哪些规定？
答：经济适用住房取得房地产权证满5年后，可以上市转让。但转让前，应向原住房保障机构提出书面申请，由原住房保障机构决定是否回购。房地产权利人应提交以下申请材料：
（1）登记记载的同住人共同签名的书面申请书；（2）《经济适用住房转让申请审核表》（3）原《经济适用住房预（出）售合同》；（4）《房地产权证》；（5）身份证；（6）户口簿；（7）其他相关材料。
原住房保障机构决定回购的，回购价格由房地产权利人和原住房保障机构共同选定的房地产评估机构，按照相同地段、相同类型、相同质量的存量住房的市场价格确定；原住房保障机构按照《经济适用住房预（出）售合同》的约定，向房地产权利人支付相应比例的回购款。
如决定不回购的，则书面通知房地产权利人可以向他人转让，房地产权利人应当在办理转移登记前，按照《经济适用住房预（出）售合同》的约定，向原住房保障机构所在区（县）的财政部门缴纳相应比例的转让价款。
此外，经济适用住房交原住房保障机构回购前，房地产权利人和同住人应当将户口迁出，并且结清所有的水费、电费、煤气或天然气费等公用事业费用和物业管理费用。原住房保障机构将入户查看房屋情况，确定房地产权利人和同住人已办理上述手续后，再支付回购款。未结清的有关费用，将在回购款中扣除。