关于加强老旧小区电梯管理的建议的答复意见（建议号012）
张锋代表：
您提出的《关于加强老旧小区电梯管理的建议》收悉，感谢您对电梯管理工作的关心和支持。宝山区市场监管局和宝山区房管局分别结合自身职能，针对您提出的建议进行了认真研究，相关情况答复如下。
一、关于建立专项资金保障机制
区房管局严格依据《民法典》第二百七十八条及《上海市住宅物业管理规定》，规范住宅专项维修资金使用管理，构建多渠道电梯资金保障体系。
一是严格执行法定表决程序。电梯改造、更新属于改建、重建建筑物及其附属设施，须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上业主同意方可实施。
二是强化维修资金筹集与使用管理。公共收益可用于补充住宅专项维修资金，住宅专项维修资金可用于电梯维修、更新和改造。同时积极争取超长期特别国债补助，对使用满15年以上老旧电梯更新实行专项补贴，截至目前已申报3000余台，争取资金约4亿元，惠及135个小区。
三是严格执行维修资金应急使用规定。依据《上海市住宅物业管理规定》第七十三条，电梯故障经专业检测机构出具整改通知书要求停运的，属于危及房屋安全紧急情况，物业服务企业应立即采取应急防范措施、制定维修更新方案，按规定程序启用专项维修资金，确保电梯安全隐患快速处置。
二、关于加强维保监管与制度建设，完善维保体系与标准
电梯维保单位承担着对电梯进行日常维护保养，保障电梯安全正常运行的重要职责，区市场监管局始终注重加强对电梯维保单位的监管，督促其履行维护保养职责，保证维保质量，保障电梯正常运行。
一是加强维保资质监管。电梯维保单位必须取得电梯安装和修理许可资质，该资质对维保单位的资源条件、质量保证体系、产品安全性能有着严格的规定。区市场监管局在市市场监管局的统一部署下，每年会配合市市场监管局对电梯维保单位组织开展证后监督检查，对上述三项内容开展督导检查，以督促电梯维保单位持续保持相应技术能力，为日常业务提供坚强支撑。
二是强化维保质量监管。为了强化对电梯维保单位维保过程的监管，市市场监管局采取了一系列的工作举措。扫码定位：维保人员开始对电梯进行维保的时候，首先要扫电梯智慧码，电梯维保系统实时对维保人员进行定位，距离超过300米就无法进行维保，有效杜绝了远程维保、虚假维保的问题。维保时长：电梯维保系统要求，每台电梯的维保时长不得少于30分钟，否则无法提交维保结果。上传照片：规则要求维保人员要对几个关键部位的维保现场进行拍照，并向电梯维保系统上传现场维保照片，少传或不传则无法提交维保结果。另外，市市场监管局和区市场监管局每年会对电梯维保质量开展抽查检查，以督促电梯维保单位保证维保质量。
三是注重规范维保工作。2025年9月，市市场监管局联合市房管局下发《上海市住宅电梯维护保养合同示范文本（2025 版）》，进一步规范本市住宅电梯维护保养工作，厘清电梯使用管理单位与维护保养单位的权利义务，促进电梯维护保养行业健康有序发展。市市场监管局每季度公布本市电梯维保单位信用评价排名，通过智慧电梯码向市民公示，并要求维保单位向上海市智慧电梯管理系统上传维保合同、维保价格、易损件报价、工时费等信息，做到维保信息公开透明。
四是推进反内卷工作。一是试点维保人员执业注册，要求电梯维保单位向上海市电梯维保备案管理系统对本单位缴纳社会保险费的电梯维保人员进行执业注册。探索建立电梯维保人员电子档案制度，试点对电梯维保人员开展信用评价。二是公开承诺维保服务质量。要求电梯维保单位对电梯故障频次、应急响应速度、人均维保台量等事项进行承诺。三是建立电梯服务和消费清单。要求电梯维保单位上传电梯限速器校验、125％额定载重量制动试验等服务信息，结合电梯维保合同、易损件价格、工时费等，形成住宅电梯日常运维服务清单。推动市智慧电梯平台与智慧物业平台深入对接，试点住宅电梯“故障诊断-维修报价-机构审价-动用维修资金-完成维修”全过程管理，形成住宅电梯故障维修消费清单。鼓励业主根据清单，对住宅电梯管理及收费情况进行监督。
同时，区市场监管局积极开展乘梯安全宣传，鼓励广大群众对电梯维保工作进行监督，通过扫描电梯内张贴的智慧码的方式，可以在线填报监督情况，督促维保单位提高维保质量。此外，区市场监管局正在研究筹划引进第三方市场主体，对电梯维保质量进行评价，定期发布评价结果，倒逼维保单位保证电梯维保质量。
三、关于推进电梯更新改造
区房管局坚持安全优先、规范高效原则，系统推进超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新工作。
一是严格国债项目全过程监管。加强国补政策宣传，指导街镇做好政策宣传、解释答疑工作，确保电梯选型符合国补标准；严格国补申请材料审核，按照要求规范开展国补资金申请材料审核及资金拨付，确保专款专用；会同属地街镇开展电梯更新项目检查，联合相关部门每月开展联合检查，确保电梯更新高质量完成年度任务。
二是优化施工管理与工期管控。会同属地街镇督促物业服务企业加快推进、优化施工组织，强化安全告知与现场管理；配合区市场监管局督促施工单位优化施工方案，合理安排施工周期，确保高效按期完工，减少对居民出行影响。
区房管局将持续稳步推进超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新工作，统筹抓好维修资金规范使用、应急动用、公共收益归集以及住宅老旧电梯更新等各项任务。联合各街镇深化政策宣传解读，重点普及维修资金使用、国债补贴申请等相关规定；持续推进超长期特别国债项目申报与实施，全力争取更多资金支持，切实筑牢老旧小区电梯安全运行保障基础，不断提升居民居住安全感和满意度。
四、关于加强多方协作与居民参与
2024年11月14日，宝山区委召开党建引领基层治理热点难点问题议事协调机制第二次会议，将电梯故障与安全列入治理议题，明确要求“强化党建引领，创新治理举措，巩固工作成果”。
一是筑牢制度根基，强化协同联动。区市场监管局会同区建管委、区房管局及各街镇，联合制定和印发《宝山区电梯故障和安全问题治理工作方案》，明确工作目标、责任分工、时间节点和工作流程，并建立完善常态化沟通协调机制，定期会商研判，及时解决治理中遇到的跨部门难题，确保信息互通、步调一致、协同发力，打破部门壁垒，形成齐抓共管格局。
二是深化党建共建，织密共治网络。区市场监管局充分发挥党组织在资源整合、力量凝聚上的核心作用，推动治理重心下移、资源下沉、力量下沉。指导全局15个市场监管所党支部主动与所在地街镇的建管中心、居民区党组织、物业服务企业党组织等开展支部结对共建。通过建立“电梯共同治理工作群”、召开联席会议、创新建立“1+3+N”电梯安全协同治理机制（即：1个核心党支部统筹协调；物业公司、居委会、维保单位3方责任主体协同联动；N个网格党支部共同参与）、聘请乐于奉献的热心居民担任小区“电梯安全观察员”、党员干部化身“宣传员”和“监督员”等多种形式，形成部门协调联动，群众广泛参与的治理格局。
三是狠抓排查整治，筑牢安全底线。加大宣传力度，联合区总工会、应急管理局及各街镇，广泛开展特种设备安全宣传和警示教育，提升全社会安全意识和防范技能。对电梯相关工单处置情况开展“回头看”检查，联合区建管委、区房管局及相关街镇，确保件件有落实、件件有回音，形成问题发现、处置、反馈的闭环管理，及时有效回应市民关切。制定《宝山区电梯安全隐患大排查大整治工作方案》，在全区范围内部署开展电梯安全隐患大排查大整治行动，有效消除安全隐患。会同区房管局，利用国债支持政策，在2024年更新9台、2025年更新2982台的基础上，2026年再次向上海市政府申请866台，从硬件上根本性提升安全水平。
五、关于科技赋能智能监管
为提升电梯智能化水平，实现监管的智慧化、精细化，保障电梯安全运行，根据市市场监管局的工作部署，2019年以来，宝山区市场监管局积极推进为住宅电梯加装远程监测装置工作，通过物联网接入市市场监管局智慧电梯管理平台，运用物联网、大数据、云计算、人工智能等现代科学技术，利用安装在电梯内的传感器和智能摄像头，对电梯维保、检验检测、应急救援、不文明乘梯行为、电梯故障、群众监督等全过程实时监测，对电梯使用过程进行精准化、智能化管理，提高电梯安全水平。对居民的直接作用主要体现在：老人小孩被困电梯时，系统可自动识别，并向平台和物业推送困人信息；阻止电动自行车进入电梯，可防止发生电瓶着火对居民造成伤害；屏幕播放的安全乘梯知识宣传、政府公益宣传等，可以增强居民安全意识，及时获取政府信息等。
目前，宝山区在用电梯27293台，住宅电梯16504台，老旧住宅电梯3668台，住宅电梯通过物联网接入市市场监管局智慧电梯管理平台12552台，占比达到76%。根据上级工作要求，区市场监管局目前正在积极研究筹划和推进为住宅电梯加装远程监测装置工作。