一、总体要求

以创新发展为念，以人民福祉为怀，全面践行“人民城市人民建、人民城市为人民”理念，坚持守正与创新相统一，守正为创新定向，创新为守正增力，开启行业高质量发展的新阶段。

1.坚持党建引领，更好更快融入“全域联动”。坚持党建引领，立足宝山“北转型”战略大局，在“坚决做到‘中央有要求、市委有部署、宝山见行动’”中发挥住房管理部门应尽的职责，以实际成效检验作风建设成果，更好更快融入宝山高质量发展“全域联动”的深度转型中。

2.以政府保基本，市场满足多样化需求为原则。未来房地产新发展模式将以政府保基本，市场满足多样化改善性需求为原则。围绕建立住房供应新模式，坚持市场、保障两手抓，通过多主体供给、多渠道保障，在适应市场改善性需求的同时健全住房保障体系，实现“住有所居、住有宜居”的目标。

3.进入存量时代，建立可持续的城市更新模式。要把城市更新融入重塑城市空间、提升城市功能的目标。要以“两旧一村”改造为抓手，建立可持续的城市更新模式，推动城市更新取得拉动经济发展、提升生活品质、赋能产业转型整体性效应。

4.聚焦高品质发展，树立建设和管理新标杆。根据“居者优其屋”的市场需求，要树立绿色低碳、智能化商品住房建设的新标杆，打造精品化、多样化的高品质住房，推动“好房子”尽快落地，以更好地适应市场需求、吸引人才定居、提升宝山城市能级。同时根据管理服务的新标准，推动居住物业管理行业高质量发展。

二、主要任务

“十五五”时期，根据市、区政府的部署和要求，服务于宝山“北转型”“一核两翼”“一地三区”发展大局，全面落实各项目标任务。

（一）房地产市场

在土地有效供给的前提下，通过与土地市场的深度对接，促进房地产市场平稳有序发展。

1.激发市场活力。围绕“一核两翼”空间发展格局，立足行业指导，聚焦高品质住房发展，配合吴淞创新城、南大智慧城、滨江邮轮旅游带重点区域的开发建设，优化新建商品住房供应结构，加大改善型住房供应。激发房地产市场活力，根据国家《住宅项目规范》，推动“好房子”建设落地，以良好住房品质作为撬动市场的关键支点，满足人民对改善居住品质的新期待。

2.加强行业行政监管。进一步完善“全生命周期管理”管理机制。通过创新工作方法，落实主体责任、规范交付流程、保障购房者合法权益、强化企业诚信经营意识，持续提高行业管理水平。聚焦刚性和改善性住房需求，建立健全涵盖准入、主体、资金以及退出的房地产市场监管制度，强化部门协同监管，防范化解房地产市场风险。

3.探索长效管理机制。转变发展观念，关注并执行发展方式从规模增长向注重品质提升的转变；管理重点从聚焦建设开发向存量更新、运营维护的转变。根据上级部署和本区实际，深度对接人口、土地、金融等市场要素，探索建立保持市场供需平衡、结构合理、价格稳定的长效机制。进一步优化营商环境，指导房地产开发企业通过建设“好房子”和提供好服务，在行业转型中谋发展，为实现行业高质量发展协力奋进。

（二）住房保障体系 

优化制度设计，有效整合住房保障资源，强化住房保障政策统筹平衡，促进配租型和配售型保障性住房协调发展，持续完善“一张床、一间房、一套房”多层次保障性租赁住房供应体系。

1.优化供应布局。围绕宝山“一核两翼”“四个城区”“3+3+6”产业体系布局，坚持区域自筹和市场供应相结合，用好用足市、区两级城市更新政策，进一步优化住房保障房源布局和覆盖面。征收安置住房要加强“以需定建”，适时建设和筹措保障性住房，做好规划完善、土地储备等前期工作，合理把握建设规模和节奏。聚焦需求旺盛区域，持续推进“新时代城市建设者管理者之家”筹措供应，努力打造通勤便捷、配套完善、居住舒适的“之家”项目。

2.提升供给水平。根据本市统一部署，统筹推进住房保障各项工作，优化保障性住房供给，加强保障性住房全流程管理。持续发挥公共租赁住房兜底保障作用，对符合条件的市民要做到“应保尽保”。要提高保障性租赁住房供应质效，将保障性租赁住房工作与重大项目推进、城市更新改造、产业布局等相结合，实现供给多元化、布局精准化、产品个性化、管理人性化。

3.建设人才社区。努力培育本土租赁住房品牌企业。聚焦保障对象需求，打造一批设计时尚、全装全配，安全舒适、智慧运营、管家式服务、功能完备、环境友好的高品质人才社区，形成集产业园区、居住社区、休闲商区等多要素融合的职住新场景。同时努力打造符合超大城市特点的青年友好型社区，积极建设青年科学家社区，为青年人才“住得起、留得下”提供保障。

4.加强供后管理。深入研究解决保障性住房供后管理难点，不断夯实管理基础，拓宽信息渠道，数字化赋能住房保障精细化管理。巩固并深化住房保障申请“一件事”改革成果，进一步提升便民利民水平。推行“居住+”模式，引入各方资源，持续提供优质均衡的公共服务，更好满足住房保障家庭对美好生活的期待和向往。加强规范管理，始终保持常态化整治态势，对违规行为做到早发现、早制止、早处理，从源头上杜绝各类违规现象。

（三）住房品质提升

继续全面落实新建商品住房建设产业化要求，同步完善居住社区配套建设，促进住房安全、舒适、绿色、智慧发展。

1.优化住房产品结构。根据本市房地产高质量发展和建设的部署，积极对接有关部门，共同引导开发企业转型升级，支持开发企业提升住房品质、优化住房产品结构，大力发展绿色低碳、智慧安全的商品住房。

2.不断提高产业化质量。加快实施住房全装修进度，鼓励保障性住房项目实施全装修；推进适用新技术的集成应用，不仅重视推广的数量，更关注提高住房产业化的发展质量。同时加强住宅区配套建设，确保与商品住宅同步建设、同步交付。

3.提升房屋使用安全水平。建立健全日常巡查、专业评估和检测鉴定相结合的常态化工作机制，推进房屋安全智慧预警体系建设和数字化管理。推动住宅修缮工程智慧修缮系统应用，强化工程进度、质量、资金使用的全链条监管。完善房屋使用安全管理责任体系，压实各方责任，建立健全城镇房屋安全管理长效机制。

4.稳步推进大居建设。根据市级部门下达的大型居住区保障性住房建设和筹措任务，统筹完善大型居住区规划、做好土地储备等前期工作，精细化把控市属保障性住房建设节奏。结合全市大居配套三年行动计划及15分钟社区生活圈等综合要求，围绕大居开发成熟度及实际需求，按照“保基本、提品质、促提升”原则推进配套建设。

（四）居住物业管理

以市场为导向，建立健全标准明确、管理精细、质价相符、监管有力的物业服务新机制。

1.做大做强联合体。以提高物业服务专业化、品牌化水平为目标，持续做好物业服务联合体建设的指导工作。通过高效整合社区治理资源，明确联合体成员责任，建立问题分类处置机制，提升综合治理效能，以有效解决居民急难愁盼问题为切入口，更好发挥物业联合体作用。

2.优化市场结构。推进优质物业企业培育及服务模式创新、推广“管家式服务”、全面提升服务品质。同时通过每半年一次的物业服务综合评估，逐步淘汰“小、散、弱”型物业企业，通过市场健康良性竞争，不断优化行业市场结构。

3.加强市场监管。建立物业服务企业“招标准入、综合评价、分等定级、末位退出”的全过程、全周期监管机制。通过加强行业监管，完善相关工作机制，巩固整治改造成果；完善住宅小区公共收益管理，切实维护业主利益。

4.推动质价相符。持续关注重点物业企业运营发展情况，通过调整物业服务收费标准，督促物业企业提升物业服务质量，逐步做到物业服务“质价相符”，提高居民满意度，助力城市管理水平的持续提高。

5.强化数据赋能。综合运用人工智能、大数据、云计算、区块链等前沿技术、为物业治理提质增效赋能。加快推进智慧物业建设与城市管理“一网统管”融合，推动实现物业治理数字资源的部门共享、基层共享、市民共享。支持物业服务企业建设智慧物业服务平台，推进线上线下服务融合发展。

6.深入破解瓶颈。深入破解维修资金筹集“瓶颈”。通过实地走访、调研，听取各方意见，探索和创新破解维修资金续筹难题的举措，积极建议争取让维修资金续筹成为业主的法定义务，实现住房维修资金的可循环、可持续。

（五）人居环境改善

1.旧住房成套改造。至2030年，力争基本完成不成套职工住宅改造。加强条块联动和部门协同，优化成套改造机制，加快推进原址改建项目收尾，重点完成泗塘一村北块三号地块拆除重建项目；主动跨前细化措施，规范完善行政调解与决定路径，提供司法托底保障。

2.老旧小区改造。因地制宜丰富改造内容，将房屋修缮与社区公共配套完善、市政设施改造有机结合，不断提升居民参与度，完善“共建共治共享”推进模式，实现问题共找、方案共定、改造共管、效果共评、成果共享，打造安全有序、整洁舒适、环境宜居的居住小区。稳妥推进既有多层住宅加装电梯，加强全流程管理。

3.旧里改造。针对宝山现存唯一旧改项目——吴淞东块十四街坊二期，继续做好地块开发建设前期工作，以“钉钉子”的精神锲而不舍抓落实，确保预期目标落实到位，写好改造“后半篇文章”，加速宝山旧改收官，助力区域转型和“大吴淞”建设。

4.城中村改造。依据宝山区城市更新发展总体目标，结合“一街镇一方案”，全面完成整体改造项目的前期改造，全面完成整治提升，按照“以需定改、聚集重点”原则，同步推进实施规划拔点。对第一轮已启动的项目按照“保障优先、配套同建”的原则抓紧开发建设和项目收尾结算；对新一轮项目加快动迁腾地和安置房开工建设，同步推进落实多元化安置，缩短村居民在外过渡时间。全力保障资金，用足用好城中村改造专项借款、地方政府专项债等政策性金融工具。

（六）房屋安全工作

健全房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。探索数字化智慧体检、专业评估和检测鉴定相结合的房屋安全体检制度，完善住宅专项维修资金政策，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式。探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制。分类分批对存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋进行抗震加固。强化房管领域安全生产管理，加强对住宅修缮工程、拆房工地、征收基地等检查、监管，加强应急值守。

三、保障措施

1.统筹兼顾，构建房地产发展新模式。立足宝山高质量发展全局，推动涵盖居住区公共环境、建筑风格、套内空间和建筑技术等“四大维度”的“好房子”建设。完善“人、房、地、钱”要素联动机制，坚持以人定房、以房定地、以房定钱，合理安排土地供应规模和节奏，从源头促进房地产市场供需平衡。加强房地产市场监测分析，精准研判市场走势，及时防范化解潜在风险。

2.精准匹配，深化多元住房保障体系。优化科学布局，围绕全区重点产业、重大项目及高层次人才引进需求，高标准推进保障性租赁住房建设与管理，完善配套服务，打造宜居环境。提供安全、卫生、低成本的“之家”床位，配备基本生活设施与公共活动空间，实现“一张床”的精准兜底保障。引导专业化住房租赁企业参与运营管理，提升物业服务品质，推动住房保障从“有得住”向“住得好”转变。

3.提升服务，物业管理再上新台阶。坚持党建引领，全面深化“红色物业”建设，充分利用“三驾马车”议事协调机制，打通城市治理“最后一百米”。完善物业服务质量考评、信用评价和准入退出机制等，引导优质物业服务企业接管老旧小区，破解“失管弃管”难题。推进智慧物业建设，把社区智能化设施建设作为建设要件纳入规划设计和交付标准，提升硬件环境。强化部门联合检查，形成监管合力。

4.聚焦发展，民生改善提质提速。持续优化城市空间布局，将“两旧一村”改造作为改善民生的重中之重，加快不成套房屋的改造，深化城中村改造项目的矛盾化解机制，支持区属国企充分发挥引领和托底作用。同步推进住宅老旧电梯更新、既有多层住宅加装电梯等，补齐基础设施短板，健全公共服务配套，全面提升整体居住环境。

5.多措并举，多渠道争取资金支持。积极争取中央预算内投资、市级财政专项资金、城中村改造专项借款等支持，用好超长期特别国债、地方政府专项债券等政策，切实提高资金使用效益，推动重点项目早开工、早投产、早见效。创新激励机制，有效发挥市场作用，充分调动经营主体积极性，支持企业盘活闲置低效存量资产，引导社会资本积极参与产业导入、物业服务、租赁运营等。

四、组织实施

全面加强党的领导，持续强化“两旧一村”改造工作专班的统筹调度职能，确保目标任务高效协同推进。提高物业服务专业化、品牌化水平，做大做强物业服务联合体，推动物业服务再上新台阶。持续完善住房保障体系，建设高品质人才社区，培育本土租赁品牌，加强供后管理。通过政策激励、高效审批、优质服务，促进宝山房地产市场“量质齐升”。优化行政管理措施，更好地发挥行政管理部门对行业的引领作用，制定重点任务清单，创新工作方法，总结提炼可复制可推广经验，运用数字化手段提升工作效率。充分利用好区、街镇诉求协调办理机制，坚持市、区、街镇协同配合，推动民生保障、城市建设等领域重点难点问题的解决，从解决“一件事”推动解决“一类事”。