各区管企业：
《宝山区国资委（集资委）关于进一步完善区管企业不动产租赁管理的实施意见》已经区国资委党委、区国资委审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
上海市宝山区国有资产监督管理委员会
上海市宝山区集体资产监督管理委员会
2023年7月31日
宝山区国资委（集资委）关于进一步完善
区管企业不动产租赁管理的实施意见
为了进一步规范和加强区管企业不动产租赁管理，提高国有（集体）资产的运营效益，确保资产保值增值，推动实现高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国安全生产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《上海市房屋租赁条例》、《关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》（沪国资委产权〔2021〕143号）、《上海市国资委关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见》（2023年）等相关法律法规的规定，结合本区国有（集体）企业实际情况，特制定本实施意见。
一、总体要求
（一）工作目标
进一步建立健全区管企业不动产租赁管理体系，规范不动产租赁工作流程，提升不动产租赁效益与管理水平。促进区管企业不动产租赁工作更加公开透明、合法规范、防范风险，推动实现高质量发展。
（二）工作原则
坚持全面覆盖与分类管理相结合。区管企业及其下属企业的不动产租赁行为均应纳入管理。区管企业应根据出租不动产属性、所处地理位置、出租企业管理水平、工作重点等特征，分类设置管理标准和管理权限，突出监管重点，兼顾原则性和灵活性。
坚持法律约束和内部治理相结合。区管企业不动产租赁管理应符合相关法律法规和国资监管的规定，同时应作为企业资产管理的重要内容，与优化法人治理结构、完善内控制度等相结合，建立长效机制，推动租赁行为规范有序、有章可循。
坚持公平公开和提质增效相结合。区管企业不动产租赁应充分使用市场机制，充分发挥市场交易平台的作用，并统筹考虑企业发展战略、不动产经营业态、承租人履约能力等因素，择优选取承租人。
二、适用范围
本实施意见适用于区国资委（集资委）直接监管的区属国有（集体）企业及下属企业（含下属全资、控股企业和托管企业）。
本实施意见所针对的不动产是指区管企业所有、受托管理或掌握实际控制权的，按法律法规可用于租赁，并可通过租赁获得收益的不动产。
本实施意见所称不动产租赁是指区管企业将其不动产部分或全部通过市场化方式出租给自然人、法人或其他组织（以下简称“承租人”）使用，并向承租人收取租金的行为。
三、规范招租流程
（一）实行底价管理。区管企业应建立租金底价决策机制，由招商部门、不动产管理部门、安全生产管理部门、财务部门、内审部门等组成底价决策小组，在市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上，综合考虑市场供需及资产实际情况等因素，按照“一地址一底价”合理确定底价。
（二）确定招租方式。区管企业不动产招租行为（除附件一所列情形），应通过公开竞争择优确定，提高不动产的利用效益，实现资产价值最大化。
1.进场公开招租。符合下列情形之一的，应通过产权交易机构以公开招租的方式征集承租人：
①单宗资产或单次招租资产的租赁建筑面积在1000M2及以上的；
②单宗资产或单次招租资产的平均年租金底价在100万元及以上的；
2.自行招租。不属于上述应通过产权交易机构公开招租情形的，区管企业可自行组织招租，但应通过公共媒体、企业官方网站（公众号）、产权交易机构、房屋交易机构及房屋中介服务机构等各类信息发布平台发布招租信息公告，公告期限不少于5个工作日。区管企业应根据实际情况按照公开竞价、择优选择的原则确定承租方，鼓励通过进场公开交易方式进行招租，确保交易过程公开透明，防止利益输送。
（三）制订租赁方案。区管企业不动产租赁应当在招租前结合企业主责主业、区域发展规划、产业导向、不动产实际情况和市场供需等制定合理的招租方案。企业应公开招租方案，内容包括但不限于：不动产的位置、面积、功能、规划用途、产权归属等基本信息；拟招租的期限；拟招租的租金底价、租金递增幅度、租金支付方式等；招租的形式；承租方的资格条件（注册登记地、税收申报地等基本要求）；接受监督投诉的单位和联系电话等。
（四）审核承租人信息。区管企业在签订租赁合同前，必须严格查验承租人的基本情况，包括但不限于：承租人的营业执照或身份证明；有无违法或不良经营记录；相应生产经营资质（许可）证书；拟从事的生产经营范围；是否具备安全生产资质等。
（五）签订租赁合同。区管企业应按招租结果进行合同磋商，合同签订前应按决策权限、审批流程履行报批手续后方可签订正式合同，合同签订后应在一周内上传区国资委（集资委）信息化管理平台进行合同备案。
租赁合同应包括但不限于以下内容：不动产位置、面积、功能及用途等基本情况；租赁期限；租赁费用及支付方式；装修条款及安全责任；保险责任及物业管理；提前终止约定（包括提前终止协议时承租人对不动产的装修等损失的补偿方式作出约定）；违约责任及免责条款；其他条款或约定。
租赁合同中必须明确在租约期内凡因城市规划等原因引起对所租赁不动产动迁或拆除的，出租企业负责按规定提前通知承租人并解除租赁协议，承租人必须配合出租企业做好不动产腾退的相关工作。
租赁合同中必须明确承租人不得出现附件二所列行为，一经发现，出租企业一律解除与其签订的租赁合同，涉及违法的，出租企业依法向承租人追究法律责任。
（六）签订安全责任书。区管企业在与承租人签订租赁合同的同时，必须按照安全生产法律法规的相关规定，与承租人签订安全生产责任书（安全生产管理协议），明确双方的安全职责。
安全生产责任书（安全生产管理协议）包括但不限于以下内容：出租人、承租人安全管理职责；安全生产事故的应急处置程序、规则和相应的应急预案编制、演练等事项的各项约定；租赁双方的安全生产责任人员名单等。
四、严格决策审批
（一）严控租赁期限。不动产租赁期限原则上不得超过10年。对面积100M2以下的不动产，原则上不超过2年；对100M2以上的不动产，可根据行业性质、承租人的投入等因素合理确定，原则上商务办公不超过3年，生产经营、商业经营不超过5年，商业综合体、园区运营不超过10年。对于吴淞创新城范围内的不动产和重点转型地块内的不动产租赁原则上一年一签。
（二）严禁无序转租。区管企业不动产租赁严禁无序转租，因企业发展需要或不动产特性确需转租的，应纳入区管一级企业“三重一大”事项，履行集体决策程序，并明确出租人主体责任，包括但不限于安全生产、消防安全、租后管理等职责。涉及吴淞创新城范围内和重点转型地块内的不动产不得转租。
确需转租的，应在租赁合同中提前约定，并明确转租行为必须取得出租企业书面同意，且租赁关系不得超过两级。转租过程中必须同时签订安全生产责任书（安全生产管理协议），明确各项安全管理职责和安全生产责任人。租赁合同中必须明确，承租人如出现违反有关转租规定的行为，出租企业有权解除租赁合同，一切后果由承租人自负。
（三）加强租税联动。出租企业原则上应要求承租人在不动产所在地办理注册登记并缴纳各项税收。对实施统一招租的商业综合体、园区、实施总部经济和科创中心的商务办公楼宇，由企业与区级招商平台和项目所在地镇政府协商租税联动事宜，并在租赁合同条款中明确相关要求。
（四）规范决策审批。区管企业应依据不动产地理位置、租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素，制定重大类和一般类租赁事项划分标准。重大类事项应纳入区管一级企业“三重一大”事项，履行集体决策程序，一般类事项由出租企业自行决策。符合下列情形之一的不动产租赁行为，应列入重大类事项：①吴淞创新城范围内和重点转型地块内的；②单宗资产或单次招租资产的租赁建筑面积在500M2及以上的；③单宗资产或单次招租资产的平均年租金底价在50万元及以上的；④单次租赁期限超过3年的；⑤转租。
符合下列情形之一的不动产租赁行为，应报区国资委（集资委）核准后签订租赁合同：①吴淞创新城范围内和重点转型地块内；②单宗资产或单次招租资产的租赁建筑面积在1000M2及以上的；③单宗资产或单次招租资产的平均年租金底价在100万元及以上的；④单次租赁期限超过5年的；⑤附件一所列不适用公开进场招租的；⑥附件三所列特殊承租人的；⑦其他特殊情况需突破本实施意见的规定。
五、完善监管机制
（一）加强建章立制。区管企业应依据本实施意见，按照权责明确、监管高效、规范透明的要求，建立健全不动产租赁管理制度，明确责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等，做到事前、事中、事后全程监督，提升不动产运营效益，防范风险，维护国有、集体权益。
（二）加强数字赋能。区管企业一要全面厘清家底。要动员内外部各方力量，全面梳理各类不动产基础信息并统一纳入区国资委（集资委）不动产租赁信息化平台，建立数字化台账。二要用好信息化平台。集团本部及其下属各级子企业的不动产租赁行为均应通过该平台进行全流程数字化管理。三要突出管理重点。根据审批决策情况，在信息化平台内分别标色，报区国资委（集资委）核准租赁的不动产标橙色；由区管一级企业“三重一大”集体决策的不动产标黄色。对于标色的不动产应重点关注，加强监管。
（三）加强责任落实。区管企业的法定代表人和实际负有本单位租赁管理最高权限的人员为不动产租赁管理第一责任人，企业要形成“第一责任人+分管责任人+责任部门+责任队伍+责任人”五级网格化管理体系，并在信息化平台上准确标识每一处不动产的具体负责人，层层压实责任。
（四）加强日常监管。区管企业要加强对承租户的跟踪管理和日常检查。每月对租赁合同的履约情况和不动产的基本情况开展全面检查，形成监督检查常态长效、制度化管理机制。对承租人擅自转租等不履行或违反合同约定情况的，企业应采取措施及时制止，并追究相关人员违约责任，必要时按照合同条款依法解除租赁关系。在常规检查的基础上，要组织专业人员开展不定期专项检查，确保不动产的安全运营。区管企业要将检查和整改情况上传至信息化平台。
区国资委（集资委）将定期或不定期开展专项检查和抽查，督促企业管理机制落实到位，发现和解决存在的突出问题，提高企业不动产的租赁管理水平。
（五）加强安全管理。区管企业要完善对不动产的安全管理制度，严格管控承租人对租赁的不动产开展装修、改造等影响不动产安全的行为。对需要行政管理部门审批的装修、改造行为，必须在办理完毕施工许可审批手续，并经出租企业书面同意后方可施工；对无需行政主管部门审批的装修、改造行为，承租人应对装修或改造的范围、标准、规模予以控制，装修、改造方案经出租企业书面同意后方可施工。对承租期间发生的违约行为应及时追究对方的违约责任，必要时依法提前解除租赁关系。
区国资委（集资委）将定期或不定期开展安全专项检查，并把安全隐患等上传至信息化平台，区管企业原则上应在一个月内整改完毕，并将整改情况上传至信息化平台。
（六）加强审计监督。区国资委（集资委）将通过信息化平台、财务决算审计、经济责任审计和专项审计检查等方式，对区管企业不动产管理情况进行监督。区管企业对各类审计中涉及的不动产管理问题要及时整改，并将整改方案于收到审计报告后一月内上报区国资委（集资委）。
（七）加强考核问责。区国资委（集资委）将区管企业组织实施本实施意见的工作情况列入企业领导人员经营业绩考核。对违反本实施意见规定的企业和责任人，造成实际损失的，要追究企业领导和相关人员责任；存在失职渎职、以权谋私等违法违纪行为的，要依据有关法律、法规和规定进行处理处罚。
六、其他
（一）本实施意见由区国资委（集资委）负责解释。
（二）委托监管企业由各受委托单位负责参照本实施意见执行。
（三）本实施意见自2023年8月1日起施行，区国资委（集资委）以往有关制度文件规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。
附件一：
企业招租业务中不适用公开进场招租的情形
1.区属国有（集体）企业之间，或同一企业集团所属企业之间的租赁；
2.各级党政机关、事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的（非经书面同意不得转租，且不得赚取差价）；
3.涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求，或可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等造成重大社会影响的资产租赁；
4.涉及国家、市、区政府支持在宝山落地的重大项目，相关文件明确需租用房屋的；
5.已纳入政府征收、收储范围的短期续租（租赁期限不超过1年）；
6.列入区属企业集团转型、更新项目范围的短期续租或其他因历史原因造成的，尚在清退过程中的过渡性短期续租（租赁期限不超过1年）；
7.为企业主责主业提供配套服务的供应商因开展配套服务承租企业房屋的；
8.纳入市保障性租赁住房、公租房、居住性公房的租赁住宅；
9.其他特殊情形（不适于公开招租）的出租，经向区国（集）资委报备同意的。
附件二：
企业不动产租赁过程中的禁止性规定
1.在本市内环线以内的不动产内，以及在区政府规定的禁止危险化学品生产的有关区域内从事危险化学品生产、经营的行为；
2.从事涉黄、涉赌、生产销售假冒伪劣产品等违法犯罪活动的行为；
3.在生产、经营或者仓储的不动产内设置居住功能的行为；
4.堵塞、封闭、占用疏散通道和安全出口，违法使用特种设备，造成安全隐患的行为。
5.违反有关食品安全法规，违法生产、加工、制造、储存、运输、销售食品的行为；
6.违反操作规程和安全管理规定从事作业的行为；
7.隐瞒事故隐患或对已经发生的事故隐瞒不报的行为；
8.法律、法规禁止的其他行为。
附件三：
特殊承租人需报区国资委（集资委）核准的情形
1.承租人从事危险化学品、易燃易爆物品生产、经营、储运的，以及使用危险化学品从事生产的；
2.承租人从事宾（旅）馆、娱乐场所的；
3.向境外单位（人员）出租不动产的；