（二Ｏ一一年十一月七日）
宝府办〔2011〕101号
各镇人民政府，各街道办事处，区政府各委、办、局：
区住房保障房屋管理局制订的《关于贯彻落实〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的实施意见》已经区政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
特此通知
关于贯彻落实《上海市居住房屋
租赁管理办法》的实施意见
第一条（目的和依据）
为进一步加强本区居住房屋租赁管理工作，将居住房屋租赁管理工作纳入社区综合管理范畴，鼓励和支持租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系，根据《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋管理办法》等相关法律、法规、规定，结合本区实际，制定本意见。
第二条（适用范围）
本意见适用于本行政区域内居住房屋租赁及其监督管理活动；公有居住房屋转租及其监督管理，参照执行。
第三条（定义）
本意见所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为。
第四条（原则）
以“条块结合、属地管理、资源共享”为原则，进一步理顺居住房屋出租管理体制，提高管理水平，有效解决单个部门力量不足，难以形成合力的问题，形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制。
第五条（管理部门）
（一）区住房保障房屋管理局负责本区居住房屋租赁的监督管理工作，主要工作职责包括：
1.按《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，对“群租”行为进行认定，发放《责令限期改正通知书》并抄送相关街镇、园区人口管理部门，协调并参与所在街镇、园区的“群租”集中整治行动。
2.以《上海市居住房屋租赁管理办法》的实施为契机，加强对房地产经纪企业、物业管理企业的管理，进一步规范房地产经纪企业的房屋租赁中介和物业管理企业的管理服务行为。
3.配合街镇、园区加强对社区综合协管队的业务指导，积极发挥社区综合协管员队伍的作用，以实现社区综合协管、部门专业执法，居住房屋租赁和其他社会管理相结合的综合管理目标。
4.做好居住房屋租赁管理的相关业务培训和指导工作。
（二）各街镇、园区作为协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷的责任部门，承担居住房屋租赁合同登记备案工作，具体工作职责包括：
1.负责本行政区域范围内居住房屋租赁管理的组织落实和具体实施工作，积极推进居住证制度和居住房屋租赁管理制度的实施。
2.组织物业管理公司、居委会、社区综合协管员负责辖区内居住房屋租赁管理、日常巡查及统计上报工作；组织辖区内有关部门派出机构进行综合管理，总体负责组织、协调相关工作。
3.社区事务受理服务中心应当在全市统一建立的租赁合同登记备案信息系统上办理房屋租赁合同备案业务。
（三）区公安分局要按照《租赁房屋治安管理规定》（公安部令第24号）负责本区居住房屋租赁的治安管理、消防管理；组织社区综合协管员开展居住房屋租赁信息采集、引导和督促房屋租赁双方当事人在签订租赁合同后及时办理合同登记备案，告知出租人应当向公安机关办理登记手续或签订治安责任保证书，切实承担出租房屋内治安和安全责任。通过“以房管人”的措施，实现“以证控人”的目的，形成以实际居住地管理为主的人口动态管理和巡查机制。
（四）区工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行“无证无照”经营等违法经营行为。同时，区工商行政管理部门应当会同区住房保障房屋管理局、区发展改革委（物价局）、区人力资源社会保障局等职能部门，按照各自职责分工，对房地产经纪机构和执业经纪人员违法违规进行居住房屋租赁行为实施监督管理和查处。
（五）区社会治安综合治理办公室负责组织、协调、督促各有关部门共同做好居住房屋租赁的治安综合管理工作。
（六）区税务分局负责居住房屋租赁的税收征收管理工作。
（七）区民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，共同做好居住房屋租赁管理工作。
（八）居委会、村委会和业委会及物业服务企业在街镇、园区的统一组织下，协助做好本辖区内居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。
第六条（租赁当事人）
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定的，从其规定。
第七条（禁止出租房屋的情形）
出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）被鉴定为危险房屋的；
（三）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（四）违反规定，改变房屋使用性质的；
（五）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
第八条（最小出租单位）
出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。
原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。
第九条（最低人均承租面积）
出租居住房屋，承租的人均居住面积不得低于5平方米，其中居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积，即卧室和起居室（厅）的使用面积。
第十条（集中出租管理）
在同一物业管理区域内，同一出租人出租房屋供他人居住，租住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确管理人员，并将管理人员联系方式报房屋所在街镇、园区社区事务受理服务中心。
第十一条（租赁合同）
居住房屋的租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，租赁合同应当包括下列主要内容：
（一）租赁当事人（包括共同居住人）的姓名、住所、有效身份证件及其号码；
（二）房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限和续租；
（六）租金数额、支付方式和期限；
（七）物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
（八）房屋使用要求和维修责任；
（九）房屋返还时的状态；
（十）违约责任和争议解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
第十二条（租赁合同登记备案）
租赁合同订立后，租赁当事人应当按照《上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则》（试行）的要求到房屋所在街镇、园区社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。
第十三条（租金）
居住房屋租赁的租金标准，由租赁当事人在合同中约定。承租人应当根据合同约定按时支付租金。
居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。但租赁合同中对租金调整另有约定的，从其约定。
租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金标准。
出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，双方可以协商调整租金标准。
第十四条（租赁保证金）
出租人可以按照租赁合同的约定数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。
第十五条（转租）
承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人书面同意，并符合本意见第七条、第八条、第九条的规定。转租人违反上述规定的，出租人可以解除居住房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
居住房屋转租的，应当按照本办法第十一条、第十二条的规定订立租赁合同，并办理登记备案。
居住房屋转租后，承租人不再居住使用的，可以与出租人协商解除租赁合同，由出租人与次承租人直接订立租赁合同。
第十六条（续租）
居住房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定；未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
出租人提出解除前款不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。
第十七条（买卖不破租赁）
房屋租赁期间内，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。
第十八条（优先购买权）
房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。
出售人出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。
第十九条（继续租赁）
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租赁合同租赁该房屋。
第二十条（合同的解除）
居住房屋租赁期间，任何一方当事人不得擅自解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事人协商一致或者存在法律规定合同解除情形的除外。
承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。
第二十一条（出租人的义务）
居住房屋的出租人应当履行下列义务：
（一）查验承租人及居住使用人的身份证件，并按照公安部门的要求，登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码；
（二）督促、配合居住使用人按照国家和本市的有关规定，及时办理居住登记；
（三）向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小区业主管理规约；
（四）发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事“无证无照”经营的，及时报告工商行政等有关部门；
（五）负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患；
（六）配合有关部门开展对承租人及居住使用人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作；
（七）出租人应当按照经登记备案的房屋租赁合同约定的租金标准，到租赁房屋所在地街镇、园区社区事务受理服务中心办理或者相关机构缴纳房屋租赁税费。
第二十二条（承租人的义务）
居住房屋的承租人应当履行以下义务：
（一）如实向出租人告知居住使用人的姓名、身份证件的种类和号码，并按照规定办理居住登记；增加居住使用人的，还应当征得出租人的同意，并不得违反本办法第九条的规定；
（二）遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益；
（三）不得利用承租的居住房屋从事经营活动；
（四）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。
第二十三条（对房地产经纪机构和经纪人员的要求）
房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，向租赁当事人宣传房屋租赁、实有人口服务和管理等政策，并引导租赁当事人使用租赁合同示范文本。
房地产经纪机构和房地产经纪人员从事居住房屋租赁经纪业务时，应当遵守下列规定：
（一）不得居间代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务；
（二）不得对居住房屋租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息，赚取差价；
（三）不得改变房屋内部结构分割出租；
（四）承租自己居间、代理的居住房屋的，不得收取佣金；
（五）及时登记居住房屋租赁当事人的姓名、身份证件种类和号码，并定期报送该居住房屋所在地的公安派出所。
第二十四条（业主自我管理）
业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住物业管理区域内的房屋租赁情况，制订相应的管理措施纳入管理规约，并可以委托物业服务企业具体实施。
居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益的，业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十五条（对物业服务企业的要求）
物业服务企业应当按照街镇、园区的要求，将居住物业管理区域内的房屋租赁情况，报送房屋所在地社区事务受理服务中心。发现租赁当事人或房地产经纪机构及经纪人员有违法违规行为，应当及时劝阻制止，并报告街镇、园区有关部门。
第二十六条（纠纷解决）
出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或提起诉讼，符合规定条件的还可以依法向法律援助机构申请法律援助。
第二十七条（对违反最小出租单位和最低承租面积的处理）
违反本意见第八条、第九条规定，不符合最小出租单位和最低人均承租面积规定的，由区住房保障房屋管理局责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。
第二十八条（对未按规定登记备案的处理）
违反本意见第十二条规定，房地产经纪机构和相关单位未在期限内办理租赁合同备案手续的，由区住房保障房屋管理局责令限期改正；逾期不改正的，对经纪机构处以3000元以上3万元以下罚款，对单位处以1000元以下1万元以下罚款。
第二十九条（对房地产经纪人违反经纪管理规定的处理）
违反本意见第二十三条第一款规定，房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区住房保障房屋管理局责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3000元以上3万元以下罚款。
违反本意见第二十三条第二款规定，由区发展改革委（物价局）按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十条（相关职能部门的处罚职责）
租赁当事人违反治安管理、居住登记管理等规定，或利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商、税务等有关职能部门依法处理。
第三十一条（施行日期）
本意见自发布之日起施行。
主题词：房产 房屋 租赁 办法 通知