对区九届人大六次会议088号代表建议的答复

一、政策背景

根据《上海市定价目录》（沪发改价督〔2015〕1号）及《上海市住宅物业管理规定》，自2015年起，本市住宅物业服务收费已全面实行市场调节价，不再实行政府指导价。近年来，我区深入贯彻落实“质价相符、按质论价、优质优价”的市场化定价原则，通过引入第三方评估、建立动态监测机制等举措，激发市场活力，推动物业服务市场健康发展。

二、解决方案：构建“政策引导+监管创新+多元共治”新机制

（一）政策引导：建立市场化调价的“规则引擎”

为破解物业费调价依据不明确、协商机制不完善等问题，我局探索以政策为导向构建市场化调价框架，通过发布物业服务价格监测信息、规范法定调价程序，推动形成公平透明的物业费调价机制。

1、发布物业服务价格监测信息

2024年，我局依托区物业行业协会，发布《宝山区住宅小区物业服务成本参考价信息汇总》（详见附件），按街镇分别选取具有代表性的样本小区开展基础物业服务价格评估，充分考虑住宅小区房屋类型、面积大小、门岗个数、人员配置等因素，全面综合制定物业费参考价格评估报告，为业主与物业协商提供“可视化”依据。

2、推行“三阶段”调价法定程序

评估阶段：引入第三方评估机构，对人工、物料、能耗等成本进行审计，形成《物业费调价可行性报告》。

协商阶段：通过“三驾马车”联席会议结合业主代表听证会，灵活运用“小步快走”模式，逐步上调物业管理费。（例：首年上调20%，次年根据服务质量再调10%），平衡业主承受能力与企业运营成本。

表决阶段：根据《民法典》第二百七十八条、《上海市住宅物业管理规定》第六十九条内容，业主共同决定物业费调价事宜，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可启动调价程序。

（二）监管创新：打造全过程、全周期监管模式

针对物业费调价过程中可能出现的服务质量不达标、物业服务合同履约不到位等问题，我局创新监管机制，以监管“硬约束”倒逼物业企业提质增效，保障调价后服务承诺落地。

1、建立物业综合评价体系

以物业服务企业履约尽责为重点，通过“群众满意度评价+政府部门专业评价”的方式，由小区居民、业委会、居委会、街镇及区房管局从五个维度对物业服务企业进行全面考核，评定“优秀、良好、达标、不达标”等级，多平台、多渠道发布评定结果，形成更有约束效果的监督氛围。

2、推行“末位退出”管理机制

明确物业服务企业（以小区为单位）列入“不达标”名单的情形。第一次“不达标”的物业服务企业，区房管局联合街镇对物业服务企业法定代表人进行约谈，建议更换该小区的物业服务团队。连续两次“不达标”的物业服务企业，已签订提前解约条款的，各街镇指导居民区党组织建议业委会启动提前解约程序，逐步实现“末位退出”的管理目标。

3、严格物业服务企业市场准入

强化物业招投标管理，严格准入条件，形成区房管局与街镇上下协调、口径一致的市场准入流程。物业服务项目招投标前，会同各街镇对招标代理公司重申工作纪律，明确工作要求。物业企业承接管理项目前，对物业企业开展警示谈话，签署承诺书。物业企业承接项目后，通过落实“五查”、“双随机一公开”等制度，督促物业企业履职尽责。

（三）多元共治：激发业主自治与社会协同活力

物业费调整涉及多方利益，需凝聚治理合力。我局以党建引领为核心，推动社区党组织、业委会、物业企业“三驾马车”协同发力，同时引入居民参与、第三方机构支持，构建“共建共治共享”的调价协商格局，让调价过程既符合市场规律，又充分体现民意。

1、强化党建引领下的“三驾马车”协同

以党建引领为核心，充分发挥基层党组织的政治优势、组织优势。将物业费调价等物业管理关键事务纳入党组织审议范畴。借助“双向进入、交叉任职”，促使社区党组织、业委会、物业企业紧密联系。设立“红色议事厅”，定期召开联席会议，共商物业费调价、公共收益分配等事宜。组织党员成立宣传队，通过线上线下宣传，让居民了解调价依据和服务提升规划，带头支持调价。社区党组织把调价执行与服务质量挂钩，联合各方开展评估，督促物业企业提升服务，形成“党建引领、多方协同”的良好局面。

2、创新“物业服务联合体”模式

大场镇作为全区物业服务联合体建设的“试验田”，牵头镇域内29家物业企业和N家专业服务机构，以“党建引领、多元共治”为核心，通过规模化服务，实现资源共享、优势互补、协同治理来提高工作效率，降低物业价格成本，为社区居民提供优质服务质量。大场物业服务联合体成立运作以来，12345热线物业类工单量呈下降趋势，物业问题实际解决率90.9%，满意率85.1%。

2025年2月，我区召开党建引领物业治理工作推进会，明确将在各街镇全面推广“物业服务联合体”模式。当前，各街镇正结合自身实际，着力推进物业服务联合体建设。

最后，再一次感谢您对我区物业管理工作的关注与支持！我们将持续优化机制、强化监管，推动物业费调整更规范、更合理，切实保障业主与物业企业合法权益。

附件：宝山区住宅小区物业服务价格参考价信息汇总

宝山区住房保障和房屋管理局

                                    2025年4月30日

附件：宝山区住宅小区物业服务价格参考价信息汇总

宝山区住宅小区物业服务价格参考价信息汇总

一、宝山区各类住宅小区面积和数量情况分析

宝山区 12 个街镇共有 890 个住宅小区，其中：商品房 459 个、保障房 17 个、售后 房 151 个、动迁房 101 个、混合小区 161 个、系统公房 1 个，总建筑面积 7838.08 万/ ㎡，其中：商品房 4517.65 万/㎡、保障房 185.75 万/㎡、售后房 770.03 万/㎡、动迁 房 1114.71 万/㎡、混合小区 1249.74 万/㎡、系统公房 0.20 万/㎡。

按街镇划分如下：

 大场镇：160 个小区，总建筑面积 1586.62 万/㎡；

 高境：56 个小区，总建筑面积 481.97 万/㎡；

 顾村镇：121 个小区，总建筑面积 1379.09 万/㎡；

 罗店镇：103 个小区，总建筑面积 960.28 万/㎡；

 罗泾镇：24 个小区，总建筑面积 253.61 万/㎡；

 庙行镇：33 个小区，总建筑面积 404.59 万/㎡；

 淞南镇：50 个小区，总建筑面积 364.95 万/㎡；

 吴淞街道：56 个小区，总建筑面积 210.48 万/㎡；

 杨行镇：75 个小区，总建筑面积 909.65 万/㎡；

 友谊街道：84 个小区，总建筑面积 491.76 万/㎡；

 月浦镇：56 个小区，总建筑面积 383.27 万/㎡；

 张庙街道：72 个小区，总建筑面积 411.81 万/㎡。

说明：参考价选取的小区为该街镇中房屋类型面积占比最高的前 2 个类型，且其 建筑面积在该类中占比最大区间的小区。

二、宝山区各街镇住宅小区物业服务价格参考表