各“城中村”领导小组成员单位：
为进一步加强宝山区“城中村”改造管理，完善规划土地管理体制机制，根据市规划国土资源局《关于印发《关于本市开展“城中村”地块改造规划土地管理要求》的通知》（沪规土资详[2014]750号）文件要求，以及市“三委两局”联合发文《关于推进本市“城中村”地块改造有关工作的通知》（沪建管联[2014]445号）对上海市“城中村”改造项目管理的要求，为进一步加强我区“城中村”改造的规划和土地管理，特制定规划和土地管理办法。
一、加强规划管理
1、坚持规划引领、强化区域统筹、细化分类指导。“城中村”地块在市住建委批准确定的实施方案基础上，在符合总体规划及土地利用总体规划的基础上，开展控详规划的编制和调整工作。按照市相关部门要求，2016年后新批准的“城中村”原则上不得在调整控规。
2、针对控详规划尚未覆盖区域，应衔接区域发展要求，在符合上位规划的前提下，按照《上海市控制性详细规划技术准则》及相关技术规范要求，原则上以整单元为主，科学合理地开展控制性详细规划编制。
3、相关控制性详细规划的编制和完善，原则上对于公共配套设施、城市结构绿地、生态廊道等方面为底线刚性控制。地区用地性质调整应坚持地区人口控制要求，住宅用地总量不得增加。
4、针对控详规划审批时间较早、涉及区域情况发生变化的，可以对控详规划进行适当调整，应符合公益优先的规划导向，以改善地区生态环境品质、提升地区公共服务水平为前提，开展规划研究，慎重推进规划调整工作。调整方案应符合地区总体规划功能布局，通过现状分析和规划实施评估，确保住宅用地总量不突破、人均公共绿地面积不减少。同时，地区公共服务和交通、市政设施配套规模符合规范，按照《上海市控制性详细规划技术准则》相关规定，合理确定容积率等相关规划控制指标。
5、“城中村”改造地块原则上先安排动迁房建设、安排公共设施建设、安排生态环境建设，建设项目方案按照区重大工程“绿色通道”方式，加快审批流程，加快推进各项建设工程实施。
二、加强土地管理
（一）总体要求
1、按照“城中村”相关文件规定，确定“城中村”范围内集体建设用地（包括征而未拆土地）应占改造地块土地面积70%以上。
2、2017年前已经取得市住建委确认的改造项目，根据集体建设用地占比和合作单位性质等具体情况，在规定期限内完成动迁工作的，经营性地块可采取定向挂牌方式供地。
（二）供地原则
1、先保障房后商品房、先配套后经营性原则：动迁安置房和市政、公建配套项目先行，根据区“城中村”改造工作领导小组制订明确的捆绑开发实施计划，按比例同步完成经营性用地的土地供应。
2、捆绑实施原则：对控规明确需捆绑实施的绿化等项目，结合所捆绑经营性地块办理土地供应手续，并同步实施建设。
3、市政优先原则：市政配套项目优先实施，确保道路、管线配套及时到位。
4、资金平衡原则：土地供应计划结合“大本”资金计划做到联动和总体平衡，确保“城中村”改造实施有序。
（三）地价认定
1、动迁安置房
根据我区动迁安置房项目基地地价认定程序实施。
2、“六类”经营性
在城中村大本测算数据的基础上，地块出让价格应覆盖“城中村”改造成本，确保项目顺利实施。
按照本市商品住房房价地价联动工作要求，区房管局核定出让地块商品住房建成后的上市销售价格后提供区规土局，区规土局委托专业评估机构通过评估确定地块的土地出让价格。按我区出让底价及出让方案报批流程由区土地储备中心成本认定小组审议后，报区政府集体决策确定。
（四）供地计划
结合各“城中村”改造实施方案，由所在镇与共同开发企业研究拟定“城中村”范围内土地供应计划，报区“城中村”改造工作领导小组审定后参照执行。
1、动迁安置房用地
根据“城中村”改造“保障先行”工作思路，“城中村”改造应首先启动动迁安置房用地前期开发及土地供应手续，对已批准城中村改造项目原则上在2018年上半年完成动迁安置房土地供应。
2、“六类”经营性和市政公建用地
根据“城中村”改造市政、公建配套项目结合经营性用地同步实施的口径，由区“城中村”改造工作领导小组制订明确的经营性用地供应计划和配套的市政公建项目捆绑开发实施计划，区规土局按既定的计划办理土地供应手续。
市政公建配套项目供地和建设计划不得迟于对应的经营性用地供应计划。
（五）土壤调查
重点关注12类工业企业场地及3类市政场地，在经营性用地储备、出让前，场地责任主体应按要求组织完成土壤环境（含地下水，下同）调查评估，评估结果表明需要修复的，应按规范实施修复并达到环保要求。
1、责任主体
按照“城中村”改造项目的改造方式，确定土壤环境调查评估和修复的责任主体。我区“城中村”改造方式有两种，一是采取土地储备方式。遵循“城中村”改造项目属地化管理的原则，由镇政府作为土壤环境调查评估和修复的责任主体，实施土壤环境调查和修复。二是采取农村集体经济组织改造方式。由镇政府指导，农村集体经济组织或合作单位作为土壤环境调查评估和修复的责任主体，实施土壤环境调查和修复。
2、环保备案
责任主体完成土壤环境（含地下水）调查评估，并将调查评估材料报送区环保局，由区环保部门出具审核意见。若经环保部门认定存在污染并需要治理修复的，责任主体应组织开展详调、风评及修复方案等工作，直至土壤（含地下水）修复达到环保要求，并报区环保局备案。
3、经费支出
原则上，土壤检测修复费用控制在“城中村”改造项目投资估算审核报告预算总额内，责任主体凭中标通知书、服务合同，由投资监理审核无误后，在土地储备费用土壤检测修复科目中列支。在实际使用过程中，若超出投资估算预算总额的，需要先调整预算，经区政府审议通过后，再追加土地储备成本。
三、成本认定
1、认定依据
根据《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府[2014]24号）的要求，以区委、区政府审核通过的“城中村”改造投资估算为土地储备成本认定依据，按照宝山区“城中村”项目区域性土地储备成本分摊原则，测算出区域均摊成本。
2、土地储备成本开支范围
按照《上海市土地储备成本认定暂行办法》、《关于进一步完善宝山区土地储备和出让机制的实施意见》（宝府办[2011]56号）相关规定和要求，按征收农村集体土地、国有建设用地、其他费用所涉科目列支。
3、土地储备成本审计核销
采取土地储备改造方式的“城中村”改造项目，待土地储备项目完成后，由区土地储备成本认定小组委托审计机构，以“城中村”改造投资估算为土地储备成本审计依据，按规定进行审计，审计结果报区土地储备成本认定工作小组确认后办理项目核销。
宝山区规划和土地管理局
宝山区土地储备中心
2018年5月18日